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基本信息
- 項(xiàng)目名稱：
- 居者有其屋：市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？ ——基于房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣行為調(diào)查
- 來(lái)源：
- 第十二屆“挑戰(zhàn)杯”省賽作品
- 小類：
- 經(jīng)濟(jì)
- 簡(jiǎn)介：
- 針對(duì)當(dāng)前中國(guó)所面臨的問(wèn)題:居者有其屋。所提出的問(wèn)題也值得關(guān)注：居者有其屋應(yīng)由政府主導(dǎo)還是市場(chǎng)決定。該研究不是對(duì)這些問(wèn)題泛泛而論，而是先進(jìn)行了大量調(diào)查，采用現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上提出政策建議。 該作品值得關(guān)注的理論意義和政策意義，所出政策建議為政府制定更有效的政策提供有價(jià)值的借鑒。該研究所達(dá)到的理論深度也是值得肯定的。
- 詳細(xì)介紹：
- 居者有其屋：市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？ ——基于房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣行為調(diào)查 河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 梁 宇 林 昊 王賽男 吳孔耀 王 軒 魏雪云 周 鍇 李 楠 張 瑜 李 維 指導(dǎo)老師：樊明教授 摘 要 中國(guó)房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個(gè)基本問(wèn)題是：要解決中國(guó)人居者有其屋，是應(yīng)主要由市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房?jī)r(jià)，中央政府進(jìn)行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，相反，房?jī)r(jià)卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。本報(bào)告對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行研究。為此， 2010年小組成員調(diào)查了近百個(gè)城市的市民購(gòu)房行為，共完成有效問(wèn)卷4743份。在此基礎(chǔ)上研究了購(gòu)房者的購(gòu)房行為，通過(guò)其他數(shù)據(jù)和資料研究開(kāi)發(fā)商的供給行為，由此理解房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)與政策的互動(dòng)關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為過(guò)量需求，而供給短期難以滿足需求，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)上漲吸引社會(huì)大量資源投入到房地產(chǎn)業(yè)，快速改善著中國(guó)人民的居住條件，因此中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有效的市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求將長(zhǎng)期存在，不易形成房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)的炒房客大多將暫時(shí)擁有的房屋用于出租，因此，總體來(lái)說(shuō)炒房并非不良行為。政府的調(diào)控政策中有相當(dāng)一部分在減少供給，對(duì)需求的遏制也只有短期效果，是房?jī)r(jià)在反復(fù)調(diào)控中不斷上漲的重要原因?？偟膩?lái)說(shuō)，要解決中國(guó)民眾的住房問(wèn)題，首要在市場(chǎng)，其次在政府。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)買賣行為 房地產(chǎn)政策 1 引言：主題和方法 1.1 本研究的主題 本研究所指房地產(chǎn)主要指的是住房房地產(chǎn)，房地產(chǎn)政策也主要是指住房房地產(chǎn)政策，即國(guó)家調(diào)節(jié)住房建設(shè)和流通的法令、法規(guī)和措施的總和。1949年中華人民共和國(guó)成立之初，借鑒當(dāng)時(shí)蘇聯(lián)的住房制度，主要通過(guò)福利分房解決城鎮(zhèn)居民的住房。然而，這種福利分房制度把居民住房的責(zé)任主要推給國(guó)家，很難很好地解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。改革開(kāi)放后，中國(guó)逐漸開(kāi)始了住房市場(chǎng)化的改革。1998年，中國(guó)取消了福利分房，開(kāi)始了大規(guī)模的住房市場(chǎng)化改革。之后，城鎮(zhèn)居民人均建筑面積快速提高，住房條件得到明顯改善，但同時(shí)導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷高漲，引起中低收入居民普遍不滿。于是，從2003年開(kāi)始中國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了數(shù)輪調(diào)控，但房?jī)r(jià)在調(diào)控中不斷攀升。本研究的重點(diǎn)在于，要解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，主要應(yīng)由市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？同時(shí)要反思，為什么國(guó)家數(shù)輪調(diào)控都達(dá)不到預(yù)期效果，相反房?jī)r(jià)卻不斷攀升。 1.2 本研究的方法 一是基于調(diào)查進(jìn)行研究。2010年6月～2010年11月，小組成員調(diào)查了近百個(gè)城市的市民購(gòu)房行為。共收集有效問(wèn)卷4743份。其中北京、上海、廣州等一線城市問(wèn)卷849份，天津、南京、武漢、鄭州等二線城市問(wèn)卷2256份。調(diào)查所獲得的數(shù)據(jù)為本研究奠定了良好的基礎(chǔ)，也構(gòu)成了本研究的重要特色。 二是基于行為討論政策。明確政策和行為的關(guān)系是制定正確政策的基礎(chǔ)。要制定一項(xiàng)好的政策，首先要確定什么是受政策影響的群體良好的行為，通俗地說(shuō)，就是我們希望他們做什么，根據(jù)政策和行為的關(guān)系，制定正確的政策，這就需要研究政策和行為的關(guān)系。 三是建立在扎實(shí)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)研究基礎(chǔ)上的批判精神。通過(guò)調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)目前的房地產(chǎn)政策有諸多需要調(diào)整之處，而學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中也存在諸多在我們看來(lái)是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。我們基于研究，提出獨(dú)立的見(jiàn)解，對(duì)政策和文獻(xiàn)中我們認(rèn)為不正確的部分給予批評(píng)。 2 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的問(wèn)題 要研究未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策，有必要對(duì)建國(guó)以來(lái)的房地產(chǎn)政策及其存在問(wèn)題進(jìn)行一次系統(tǒng)回顧和深刻反思，以此為基礎(chǔ)提出房地產(chǎn)政策調(diào)整的建議。 2.1 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的沿革 中華人民共和國(guó)成立至今，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四次大的變革和調(diào)整。1949～1978年，住房被當(dāng)作福利，以“低租金、高補(bǔ)貼、配給式”的模式提供給城市居民。1979～1998年，在改革開(kāi)放的大潮下，城鎮(zhèn)住房政策表現(xiàn)為更積極地推進(jìn)商品化、市場(chǎng)化，逐步實(shí)行住房制度改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。1998年7月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消中國(guó)近50年的福利住房制度，實(shí)行住房分配貨幣化，政府通過(guò)公積金、補(bǔ)貼、放寬貸款條件等制度鼓勵(lì)居民購(gòu)房，個(gè)人擁有住房成為政策的主導(dǎo)。市場(chǎng)化運(yùn)作大大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，引發(fā)諸多社會(huì)問(wèn)題。2003年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，解決中低收入人群住房問(wèn)題。 2.2 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的問(wèn)題 2003年以來(lái)，政府每次政策調(diào)控?fù)Q來(lái)的都只是房?jī)r(jià)短期的波動(dòng)和長(zhǎng)期的高速增長(zhǎng)，政府抑制房?jī)r(jià)的基本目標(biāo)沒(méi)能實(shí)現(xiàn)。無(wú)可置疑，中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策存在著諸多問(wèn)題。 第一，調(diào)控政策效果與目標(biāo)不一致。政府通過(guò)提高首付，上調(diào)貸款利率，限購(gòu)等政策抑制了房地產(chǎn)短期的市場(chǎng)需求，但長(zhǎng)期來(lái)看增加了消費(fèi)者實(shí)際買房成本。限制貸款、緊縮地根、限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán)、限制外資投資房地產(chǎn)等政策抑制了市場(chǎng)中住房的供給，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的目的來(lái)說(shuō)，更是背道而馳。 第二，政府政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的停滯。政府的調(diào)控政策，使居民的購(gòu)房意愿不能通過(guò)價(jià)格正常表達(dá)出來(lái)。生產(chǎn)停滯，市場(chǎng)供給下降。 第三，現(xiàn)行土地供給制度存在著問(wèn)題?，F(xiàn)行的土地供給制度導(dǎo)致城市建設(shè)用地緊張，土地價(jià)格不斷攀升，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的重要原因。 第四，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的兩難境地。通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決廣大中低收入人群住房問(wèn)題，一定意義上來(lái)說(shuō)則又回到市場(chǎng)化改革前主要由政府解決老百姓的住房問(wèn)題，這很難做到，即便做到也是高成本的。政府現(xiàn)實(shí)能做到的是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決少部分中低收入人群的住房問(wèn)題，則又和所設(shè)定的政策目標(biāo)不相一致。 第五，社會(huì)不公平。政府興建經(jīng)濟(jì)適用房解決城市中低收入人群的住房問(wèn)題，讓中高收入人群到市場(chǎng)購(gòu)買高價(jià)商品房，有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本分配制度，降低了社會(huì)成員通過(guò)自身努力改善生活的動(dòng)力。 第六，政策調(diào)控受到地方政府阻力。地方政府在執(zhí)行中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)會(huì)大打折扣，中央政府的各種政策措施無(wú)法得到真正落實(shí)。 第七，“小產(chǎn)權(quán)房”困境。越來(lái)越多的人購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)在政府面臨兩難困境：如果任由小產(chǎn)權(quán)房自由發(fā)展，則有損法律的嚴(yán)肅性；如果強(qiáng)行取締，更缺乏可操作性。 第八，政策調(diào)控工具用之殆盡。政府使用財(cái)政、貨幣、稅收、土地等政策，從限制供給到抑制需求，層出不窮，但遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)始終未能實(shí)現(xiàn)。然而，現(xiàn)在政府可用的政策調(diào)控工具卻越來(lái)越少，調(diào)控的未來(lái)令人擔(dān)憂。 第九，市場(chǎng)機(jī)制的作用受到遏制。政府的過(guò)多政策調(diào)控，遏制了市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用，導(dǎo)致價(jià)格不能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)，從而使資源得不到有效配置。 3 城鎮(zhèn)居民購(gòu)房行為 農(nóng)村居民可以在自己的宅基地上建造房屋,不同于此,城鎮(zhèn)居民的住房主要是靠購(gòu)買所獲得。城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房行為較為復(fù)雜，涉及購(gòu)房意愿，預(yù)算，面積等諸多方面。 3.1 城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿影響因素 城鎮(zhèn)居民購(gòu)房意愿很大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,并深刻影響著房?jī)r(jià)。購(gòu)房作為一項(xiàng)大規(guī)模支出,其意愿的形成要參考眾多因素。 3.1.1 個(gè)人月收入 個(gè)人月收入與購(gòu)房意愿有著密切聯(lián)系。購(gòu)房需要大量的資金，這些資金中一部分為個(gè)人月收入所提供。表3-1顯示，整體來(lái)說(shuō)購(gòu)房意愿隨個(gè)人月收入的增加而增強(qiáng)。 表3-1 已有房屋套數(shù)與購(gòu)房意愿 收入(元) 想買房百分比（%） 樣本數(shù) (0,1500] 69.51 1253 (1500,2500] 71.74 1334 (2500,4500] 75.48 1352 >4500 74.97 315 3.1.2 房屋單位面積價(jià)格 城鎮(zhèn)居民所了解的信息關(guān)系到自身購(gòu)房意愿。問(wèn)卷詢問(wèn)了受訪者所知其所在城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)范圍，我們?nèi)∽畹蛢r(jià)和最高價(jià)的平均數(shù)作為房?jī)r(jià)。表3-2顯示，整體來(lái)說(shuō)隨著房?jī)r(jià)的增加，購(gòu)房意愿反而增強(qiáng)。 表3-2 房?jī)r(jià)與購(gòu)房意愿 房?jī)r(jià)(元) 想買房百分比(%) 樣本數(shù) (0,2500] 71.06 667 (2500,4000] 70.96 799 (4000,6000] 71.70 1173 (6000,9000] 75.67 896 >9000 79.75 880 這種現(xiàn)象可能與房?jī)r(jià)的上漲速度有關(guān)。根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》提供的35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，如圖3-1顯示，我們發(fā)現(xiàn)，整體看來(lái)，房?jī)r(jià)越高其上漲速度越快。在這種情況下，城鎮(zhèn)居民可能會(huì)將預(yù)期的住房需求轉(zhuǎn)移到現(xiàn)在。 圖3-1 房?jī)r(jià)在各個(gè)城市的上漲速度 此外，我們還分析了其他一些因素，包括已有房屋套數(shù)（ ）和婚姻狀況，限于篇幅，不再展開(kāi)。根據(jù)以上分析,我們提出購(gòu)房意愿回歸方程，因購(gòu)房意愿表達(dá)為買( )或不買，故采用單位概率模型（Probit Model），回歸結(jié)果如下： = 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)理論分析和回歸結(jié)果，我們得出以下結(jié)論：隨著收入的提高，購(gòu)房意愿有所增強(qiáng)，但從統(tǒng)計(jì)意義上來(lái)說(shuō)變化不明顯；隨著房?jī)r(jià)的上升，購(gòu)房意愿反而更加強(qiáng)烈；隨著已有房屋套數(shù)的增加，購(gòu)房意愿顯著減弱；已婚男性和已婚女性購(gòu)房意愿均不及單身女性。 3.2 居民購(gòu)房預(yù)算及可接受房?jī)r(jià) 購(gòu)房是一個(gè)家庭的最大筆支出，因而一個(gè)家庭的收入直接影響著其可接受的房?jī)r(jià)。收入越高的家庭，可接受的房?jī)r(jià)自然上升。表3-5顯示，隨著收入水平的提高，居民的購(gòu)房預(yù)算和可接受房?jī)r(jià)呈明顯上升趨勢(shì)。 表3-3 收入水平與購(gòu)房預(yù)算及可接受價(jià)格 收入水平(元) 購(gòu)房預(yù)算（萬(wàn)元） 可接受價(jià)格（元/平方米） 樣本數(shù) <2000 39.24 3160 1498 [2000,4000) 52.32 4627 2106 [4000,8000) 85.95 8156 812 >8000 127.33 11984 261 此外，還有其他一些因素也會(huì)影響居民的可接受價(jià)格，包括城市類別（ ）、婚姻狀況以及已有住房套數(shù)（ ）。限于篇幅，分析不再展開(kāi)。采用我們調(diào)查數(shù)據(jù)，運(yùn)用OLS模型，我們分別對(duì)居民的購(gòu)房預(yù)算和居民可接受房?jī)r(jià)的影響因素進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)理論分析和回歸結(jié)果，我們得出以下結(jié)論：隨著收入水平的提高，居民的購(gòu)房預(yù)算及可接受價(jià)格呈上升趨勢(shì)；一線城市的居民購(gòu)房預(yù)算及可接受價(jià)格均高出二、三線城市；單身居民的購(gòu)房預(yù)算及可接受價(jià)格高于已婚居民；擁有住房越多，其購(gòu)房預(yù)算及可接受價(jià)格越高。 3.3 居民對(duì)面積的選擇 住房面積是居民購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素之一，對(duì)住房面積的選擇反映出居民對(duì)房屋的偏好和購(gòu)買能力。我們主要分析了家庭共同居住人數(shù)對(duì)居民買房面積的影響。表3-6顯示，隨著家庭共同居住人數(shù)的增加，居民選擇居住的面積也隨之增大。同時(shí)，我們還分析了個(gè)人收入以及希望擁有房屋面積，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)特別顯著的趨勢(shì)。 表3-4 家庭共同居住人與住房面積 共同居住人數(shù) 打算買房面積 個(gè)人收入 希望面積 樣本數(shù) 1 97.0 3068.0 113.9 340 2 103.5 3691.1 129.8 451 3 109.0 3256.1 149.7 1337 4 112.5 3156.5 160.8 689 5 113.1 3838.6 127.9 335 ≥6 117.2 2558.8 142.7 164 此外，我們還分析了已擁有住房面積（ ）,個(gè)人收入（ ），婚姻狀況（用 代表單身），對(duì)所在城市房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)（ ）等因素對(duì)居民住房面積選擇的影響，采用OLS模型進(jìn)行回歸分析，以下為分析結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論分析及回歸結(jié)果，我們獲得以下結(jié)論：隨著已有住房面積、個(gè)人月收入、工齡、家庭共同居住人數(shù)增加，認(rèn)為房?jī)r(jià)較為合適，要買房面積呈顯著增加趨勢(shì)，另外在婚人比單身人要買房面積大。 3.4 買房與租房的選擇 買房與租房是居民解決居住的兩種基本方式，居民的不同選擇直接影響著房屋交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)的均衡。有諸多因素影響居民的選擇，包括：收入、工齡、婚姻狀況、戶口類型、對(duì)房?jī)r(jià)的看法。限于篇幅，我們只對(duì)收入進(jìn)行較為詳細(xì)的分析。 買房是一個(gè)家庭最大筆支出，人們?cè)谧龀鲑I房決定之前會(huì)考慮再三，其中收入對(duì)其決策影響很大。表3-7顯示，隨著收入的增加人們會(huì)更傾向于買房。 表3-5 居住情況與收入 收入 住自己房者所占百分比（%） 樣本數(shù) (0,1500] 16.76 531 （1500,2000] 29.79 470 （2000,3000] 45.95 555 （3000,4000] 49.40 249 >4000 54.25 435 由于選擇買房（ 1）與租房（ 0）為0-1變量，故采用單位概率模型。采用調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析獲得如下結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)理論和回歸分析，我們得出以下結(jié)論：隨著收入增加、工齡越長(zhǎng)，人們傾向于買房；對(duì)所在城市的房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)越高，越傾向于租房；受訪者中當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民多買房，而外城鎮(zhèn)在本地就業(yè)者多租房；與未婚者相比已婚者更多買房。 4 房地產(chǎn)投資行為 “投資”和“投機(jī)”描述的是同一種行為，故本報(bào)告不加以區(qū)分。從政府到民間有一個(gè)觀念，房?jī)r(jià)不斷攀升和投機(jī)者的炒作有直接關(guān)系，因此政府歷次調(diào)控都把打擊投機(jī)作為調(diào)控的重點(diǎn)。本章分析房地產(chǎn)投資行為，并討論房地產(chǎn)投資行為與房?jī)r(jià)的關(guān)系。 4.1 房地產(chǎn)投資行為 我們把擁有一套以上住房且有投資意向的受訪者定義為投資者。本節(jié)分析個(gè)人投資行為的選擇，即哪些因素影響受訪者選擇“投資”。 4.1.1 個(gè)人月收入 個(gè)人月收入是影響投資的重要因素。表4-1顯示，隨著受訪者收入水平增加，擁有住房套數(shù)呈上升趨勢(shì)，且人們更傾向于投資住房。表4-1 受訪者月收入與投資 個(gè)人月收入 已有房屋套數(shù) 投資者占組別的比重(%) 樣本數(shù) (0,1500] 0.37 1.47 13 (1500,2000] 0.49 2.41 18 (2000,3000] 0.66 4.54 39 (3000,5000] 0.79 10.07 61 >5000 1.09 19.12 61 4.1.2 對(duì)所在城市房?jī)r(jià)判斷 對(duì)城市房?jī)r(jià)高低的判斷是影響受訪者是否進(jìn)行房地產(chǎn)投資的重要因素。表4-2顯示，受訪者對(duì)所在城市房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)越高，則越傾向于減少投資。表4-2還顯示，受訪者對(duì)所在城市房?jī)r(jià)高低的判斷受到其所在城市房屋均價(jià)的影響。 表4-2 對(duì)所在城市房?jī)r(jià)看法與投資 對(duì)所在城市房?jī)r(jià)看法 房屋均價(jià) 投資者占組別的比重（%） 樣本數(shù) 還有些低，合適 6219.38 16.53 62 有些高 6305.53 5.95 86 太高了 15852.7 2.55 39 4.1.3 對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)的信心 投資者之所以選擇投資是因?yàn)閷?duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)有上漲的預(yù)期。如果投資者對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)有信心，則會(huì)減弱對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，因此就可能減少對(duì)房地產(chǎn)的投資。但表4-3顯示，受訪者對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)的信心的增強(qiáng)并沒(méi)有顯著降低其投資的傾向。 表4-3 對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)的信心與投資 抑制房?jī)r(jià)信心 投資者占組別的比重(%) 樣本數(shù) 完全不抱希望、上揚(yáng) 6.3 75 不抱太大希望 4.1 61 有信心 7.6 53 根據(jù)以上討論，我們提出房地產(chǎn)投資行為回歸方程： (0.0138) (0.0034) (0.0208) (0.5375) (0.0000) (0.2634) 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 采用單位概率模型(Probit Model)進(jìn)行回歸，所有變量符號(hào)與理論預(yù)期一致，且大多數(shù)變量達(dá)到95%以上的顯著水平。根據(jù)回歸結(jié)果及上述討論我們得出以下結(jié)論：隨著收入水平的提高，工齡越長(zhǎng)的人越傾向于投資。對(duì)所在城市房?jī)r(jià)判斷過(guò)高的人傾向于少投資。對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)有信心的人本應(yīng)減少投資，但在統(tǒng)計(jì)上并沒(méi)有得到支持。 4.2 房地產(chǎn)投資的社會(huì)效果 房地產(chǎn)投資本質(zhì)上是一種獲利行為。根據(jù)我們調(diào)查，投資房地產(chǎn)者的85%將暫時(shí)閑置的住房出租以獲得租金收益。因此炒作房地產(chǎn)為租賃市場(chǎng)提供了供給，降低了租金，為暫時(shí)無(wú)力購(gòu)房者提供了租金相對(duì)低廉的住房。此外，這些住房者因能租住到租金相對(duì)低廉的房屋，降低了其購(gòu)買住房的需求，從而有助于房?jī)r(jià)的降低。因此我們認(rèn)為，總的來(lái)說(shuō)，如果炒房者能將暫時(shí)閑置的房子用于出租，這種炒房行為是一種有益于社會(huì)的行為。政府應(yīng)該打擊那些購(gòu)房后讓房屋長(zhǎng)期閑置的炒家。 5 房地產(chǎn)供給行為分析 房地產(chǎn)的供給行為關(guān)系到能否更多地通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制保證房地產(chǎn)的供應(yīng)，也關(guān)系到政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果。本章對(duì)房地產(chǎn)短期和長(zhǎng)期供給曲線進(jìn)行分析。 設(shè) 和 分別為房地產(chǎn)短期供給曲線和需求曲線，二者的交點(diǎn) 決定了當(dāng)前房地產(chǎn)的均衡價(jià)格 與產(chǎn)量 ，如圖5-1所示。 5-1 短期房地產(chǎn)供需曲線 房地產(chǎn)供給曲線在 的部分供給彈性較高，反映了開(kāi)發(fā)商在面對(duì)需求下降時(shí)，只愿意少量降價(jià)而會(huì)大幅降低供應(yīng)量。原因有三方面：其一是，降價(jià)就意味著降低利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)輕易降價(jià)；其二是，對(duì)調(diào)控政策看空，不認(rèn)為房?jī)r(jià)真的會(huì)大幅下降，而以往調(diào)控政策的連續(xù)落空更強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商的這種信念。其三是，受到已購(gòu)買房業(yè)主的壓力。調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商為打消購(gòu)買者買房后房?jī)r(jià)下跌的顧慮，有的承諾不降價(jià)，有的甚至承諾如降價(jià)將給予補(bǔ)償。開(kāi)發(fā)商即便沒(méi)有做出這種承諾，在考慮降價(jià)時(shí)也必須考慮降價(jià)將導(dǎo)致之前購(gòu)房者房產(chǎn)財(cái)富的縮水，其本質(zhì)上也是為了開(kāi)發(fā)商自身的品牌信譽(yù)并在將來(lái)謀求更大的商業(yè)利益。有的開(kāi)發(fā)商降價(jià)后，原購(gòu)房業(yè)主要求退房甚至演變成群體事件也是開(kāi)發(fā)商在考慮降價(jià)時(shí)必須要慎重考慮的問(wèn)題。房地產(chǎn)供給曲線 的部分供給彈性較低，反映了在短期房地產(chǎn)產(chǎn)量難以隨價(jià)格大幅增加。 由于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革比較晚，而隨著城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，財(cái)富的不斷積累，以及快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，房地產(chǎn)需求巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格呈基本上漲的勢(shì)頭，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)高利潤(rùn)。為此，房地產(chǎn)業(yè)不斷吸引大量資本，導(dǎo)致房地產(chǎn)的產(chǎn)量快速增長(zhǎng)，圖5-2顯示了房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給曲線，圖中， 為一段時(shí)間內(nèi)的短期需求曲線， 為該時(shí)間內(nèi)的短期供給曲線， 為此時(shí)的均衡點(diǎn)，隨著供給和需求的增加，需求曲線提高到 ，供給曲線變?yōu)?，均衡點(diǎn)提高到了 ，如此類推，隨著需求和供給的增加，可得到一系列均衡價(jià)格的點(diǎn)，將這些點(diǎn)連起來(lái)則為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給曲線。根據(jù)以上假定所作分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期供給曲線是條向右上方傾斜的曲線，其價(jià)格隨著供給量的增加而增加。 5-2 房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給曲線 房地產(chǎn)長(zhǎng)期供給曲線的彈性顯然要高于短期供給曲線短期均衡價(jià)格以上的部分。這一特征決定，如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，則供給量也將長(zhǎng)期增加。我們判斷長(zhǎng)期供給曲線的這一特征將長(zhǎng)期保持，因?yàn)橹袊?guó)存在的巨大的對(duì)房地產(chǎn)的需求，需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能得以滿足，這和發(fā)達(dá)國(guó)家的情況有著顯著差別，這也是政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)要特別關(guān)注的。 長(zhǎng)期供給曲線說(shuō)明，如果要增加房地產(chǎn)產(chǎn)量以滿足老百姓的住房需求，房?jī)r(jià)就必須隨之上漲。一般民眾甚至政府所希望的房?jī)r(jià)低而房地產(chǎn)產(chǎn)量高的組合只在房地產(chǎn)供給曲線的下方，不在曲線上，是一個(gè)不現(xiàn)實(shí)的組合。要么接受低房?jī)r(jià)，低供給量；要么接受高房?jī)r(jià)，高供給量。中國(guó)政府打壓房?jī)r(jià)，但對(duì)由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)供應(yīng)量的降低缺少必要的考慮，是值得反思的。 6 房地產(chǎn)價(jià)格研究 6.1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析 房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到老百姓是否能買得起房，關(guān)系到房地產(chǎn)商利潤(rùn)多少，關(guān)系到房地產(chǎn)資源的有效配置。不同城市的房?jī)r(jià)相差甚大。哪些因素導(dǎo)致不同城市之間的房?jī)r(jià)差異是一個(gè)值得研究的問(wèn)題，可為我們降低房?jī)r(jià)提供思路。下面我們基于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》所提供的35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)及相關(guān)因素?cái)?shù)據(jù)，分析影響不同城市房?jī)r(jià)的因素。 6.1.1 土地成本 土地價(jià)格是房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，地價(jià)越高則房?jī)r(jià)越高。我們用土地出讓金來(lái)代表土地成本。 6.1.2 平均工資 一個(gè)地區(qū)的平均工資反映了該地區(qū)人民的普遍生活水平和消費(fèi)能力，應(yīng)與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。購(gòu)房者的效用函數(shù)在各城市居民間無(wú)差異的條件下，居民收入是決定購(gòu)房需求的重要因素。一方面由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，只有超過(guò)一定收入的人才有能力購(gòu)買，形成對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。另一方面，房地產(chǎn)是一種正常品，收入越高，對(duì)于房地產(chǎn)的需求也增加。 6.1.3 城市規(guī)模 城市規(guī)模越大，居民的通勤及從事消費(fèi)活動(dòng)的交通成本就越高。這時(shí)為了減少這些交通成本，居民會(huì)傾向于選擇接近城市的中心地帶居住，導(dǎo)致從城市中心地帶到邊緣地帶土地的投標(biāo)租金函數(shù)不斷的下降。城市越大，則城市平均地價(jià)越高，這將直接影響到城市的房?jī)r(jià)。因此，一般來(lái)說(shuō)，城市越大，平均房?jī)r(jià)越貴。 6.1.4 經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積 經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)可以分流部分對(duì)商品房的需求。一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量越大，就意味著有更多的人買經(jīng)濟(jì)適用房，從而減少對(duì)商品房的需求，從而使商品房的價(jià)格下降。 根據(jù)以上討論，我們構(gòu)造了影響價(jià)格因素的回歸方程，用以研究房?jī)r(jià)決定因素。采用OLS模型進(jìn)行回歸，得到如下結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) = 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論和統(tǒng)計(jì)分析得出以下結(jié)論：一個(gè)城市其土地成本越高，居民的平均工資越高，城市規(guī)模越大則其房?jī)r(jià)越高。然而，有較大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)可分流商品房的需求，有助于商品房?jī)r(jià)格的降低。 6.2 房?jī)r(jià)與租金關(guān)系分析 6.2.1 房?jī)r(jià)和租金的理論關(guān)系 在房地產(chǎn)交易和租賃市場(chǎng)同時(shí)處于均衡時(shí)，房?jī)r(jià)和租金接近線性關(guān)系。房?jī)r(jià)可看作是未來(lái)租金的貼現(xiàn)值。即： 這里， 是房屋價(jià)格， 是第 年的房租收入， 是貼現(xiàn)率， 是房產(chǎn)可出租年份數(shù)。當(dāng)房屋可出租年份相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)和租金的關(guān)系接近線性關(guān)系： 房?jī)r(jià)和租金接近線性關(guān)系只有在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)同時(shí)處于均衡狀態(tài)時(shí)才顯現(xiàn)。如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)度需求，則可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快于租金增長(zhǎng)。 6.2.2 1998～2008年中國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)和租金關(guān)系 1998年中國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，取消了福利分房，城市居民的住房需求直接表達(dá)在房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，由此又導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)。根據(jù)我們調(diào)查，用于投機(jī)的住房85%將用于出租，這就為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)提供了供給，導(dǎo)致租金上漲速度低于房?jī)r(jià)上漲速度。圖6-1顯示，2001年以后，房屋銷售價(jià)格指數(shù)明顯快于租賃價(jià)格指數(shù)。 圖6-1 全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)、租賃價(jià)格指數(shù)：1998～2009 數(shù)據(jù)來(lái)源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》 因此，政府在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)不僅要關(guān)注房?jī)r(jià)，還要關(guān)注租金。如果打壓房?jī)r(jià)卻使租金上漲，則意味著暫時(shí)無(wú)力購(gòu)房的居民將承受更高的租金。從前幾輪的調(diào)控過(guò)程來(lái)看，每次調(diào)控后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一段停滯時(shí)期，這時(shí)房?jī)r(jià)或有所下降，但導(dǎo)致租金的大幅上漲，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。 7 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房?jī)呻y選擇 7.1 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策實(shí)踐 1998年中國(guó)住房市場(chǎng)化改革之初,政府提出建立商品房,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三級(jí)住房體系。其中10%為商品房，80%左右為經(jīng)濟(jì)適用房，10%為廉租房。但是在發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，而且中國(guó)的住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏離了政府當(dāng)初預(yù)定的軌道，商品房成為住房市場(chǎng)的主體；而廉租房建設(shè)直到2005年，以《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》為標(biāo)志開(kāi)始逐步推進(jìn)。 1998～2000年，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭,年開(kāi)發(fā)面積幾乎呈指數(shù)增長(zhǎng)。在2000年,經(jīng)濟(jì)適用房占全部住宅開(kāi)發(fā)量的22.17% ,到2004年已下降到9.16%。由于經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的過(guò)程中逐漸暴露出許多問(wèn)題，2005、2006年“兩會(huì)”上連續(xù)有委員提交取消經(jīng)濟(jì)適用房的提案。國(guó)家的住房保障體系構(gòu)成開(kāi)始向廉租房?jī)A斜，2006年8月建設(shè)部稱，經(jīng)濟(jì)適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃型經(jīng)濟(jì)適用房將是未來(lái)發(fā)展方向。2010年10月“十二五”規(guī)劃中提出5年內(nèi)建設(shè)3000萬(wàn)套保障房，這些房屋入市將解決1億多人的住房難題，也將改寫(xiě)我國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的格局。 7.2 經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度研究 我們?cè)趩?wèn)卷中對(duì)受訪者關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房解決低收入人群住房可行性的看法進(jìn)行了調(diào)查，其中有“很可行”、“可行”、“不好說(shuō)”、“有些難”、“不現(xiàn)實(shí)”五個(gè)備選答案，分別賦值從5到1構(gòu)成抑制房?jī)r(jià)信心指數(shù)（ ）。下面，我們研究哪些因素會(huì)對(duì)人們關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度產(chǎn)生影響。 7.2.1 受訪者對(duì)地方政府抑制房?jī)r(jià)的看法 受訪者對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)的看法是其對(duì)政府信任程度的重要表現(xiàn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的看法必然與其對(duì)政府的看法相一致。表7-1顯示，人們對(duì)地方政府抑制房?jī)r(jià)的信心越強(qiáng)，則其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的評(píng)價(jià)越好。 表7-1 受訪者對(duì)政府看法與經(jīng)適房評(píng)價(jià) 地方政府會(huì)不會(huì)抑制房?jī)r(jià) 經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)價(jià) 樣本數(shù) 一定會(huì) 3.82 216 會(huì)采取一些措施 3.40 1614 不好說(shuō) 3.18 1640 不會(huì) 2.62 854 希望房?jī)r(jià)上漲 2.43 223 7.2.2 受訪者的受教育程度 受訪者的受教育程度影響到其對(duì)政策評(píng)價(jià)的理性程度，隨著受訪者受教育程度的提高，對(duì)政策的評(píng)價(jià)趨于理性。表7-2顯示，受訪者受教育程度越高，其對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)價(jià)越差。 表7-2 受訪者受教育程度與經(jīng)適房評(píng)價(jià) 教育程度 經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)價(jià) 樣本數(shù) 小學(xué)及以下 3.20 136 初中 3.22 514 高中、中專 3.23 1113 大專 3.15 1271 本科 3.08 1355 研究生及以上 2.86 354 7.2.3 月收入 經(jīng)濟(jì)適用房政策的惠及對(duì)象是中低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)有所降低，但其絕對(duì)價(jià)格仍不是普通中低收入人群所能承受，我們認(rèn)為受訪者基于經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)自身惠及程度的影響來(lái)形成對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的評(píng)價(jià)。表7-3在一定程度上支持了這一判斷，但不同收入人群的判斷差別較小，整體來(lái)說(shuō)，中低收入人群對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度要比中高收入人群趨于肯定。 表7-3 收入與經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度 收入 經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)價(jià) 樣本數(shù) （0，1500] 3.11 1253 （1500，3000] 3.18 2168 （3000，4500] 3.19 518 （4500，6000] 3.04 407 >6000 2.98 316 影響經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度的因素還有政治身份和所在城市房?jī)r(jià)，限于篇幅我們?cè)诖瞬辉倬唧w討論。根據(jù)以上討論，我們用 方法建立了受訪者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度的回歸模型： （ ） （ ） （ ） （ ） （ ） 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)以上分析,人們對(duì)地方政府抑制房?jī)r(jià)信心和黨員的政治身份都與經(jīng)濟(jì)適用房的評(píng)價(jià)正相關(guān);受教育程度、所在城市平均房?jī)r(jià)和平均月收入都與經(jīng)濟(jì)適用房評(píng)價(jià)指數(shù)負(fù)相關(guān)。 7.3 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的困境 在實(shí)踐過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在國(guó)家房改之初，由于廉租房資金匱乏，所以開(kāi)發(fā)緩慢。而經(jīng)濟(jì)適用房分配不合理的問(wèn)題在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也日益嚴(yán)重。 事實(shí)上，由于政府的土地財(cái)政和保障性住房稅收補(bǔ)貼政策，無(wú)論是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房都給地方財(cái)政帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。特別是廉租房的建設(shè)需要投入大量資金卻又不能夠快速收回，對(duì)政府來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。而且，由于廉租房的面積太?。ㄒ话阒挥?0平方米），并不符合民眾對(duì)居住面積的期待。如果現(xiàn)在政府投入大量資金建設(shè)廉租房，當(dāng)大多數(shù)人有了購(gòu)買質(zhì)量更高的商品房條件時(shí)，便會(huì)從廉租房退出，此時(shí)會(huì)空置大量廉租房，造成資源浪費(fèi)。在中國(guó)現(xiàn)有的社會(huì)狀況下，如果建設(shè)面積偏大、由政府補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房和租賃型經(jīng)濟(jì)適用房又必然會(huì)存在富人與窮人爭(zhēng)奪有限資源的問(wèn)題，而經(jīng)濟(jì)適用房要保護(hù)的中低收入人群往往在這種爭(zhēng)奪中又處于劣勢(shì)地位，建立健全經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入、退出機(jī)制則要求投入大量資源。 而且，從前些年的建設(shè)量來(lái)看，相對(duì)于中國(guó)龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，政府所建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足廣大無(wú)房者的需要。此外，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的服務(wù)對(duì)象為難以在商品房市場(chǎng)購(gòu)買商品房的群體，他們的需求得到滿足并不會(huì)太多降低商品房市場(chǎng)的需求，然而建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房將消耗大量用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資源，這必然導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的供給減少，將導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格進(jìn)一步上升。 8 小產(chǎn)權(quán)房的選擇及發(fā)展趨勢(shì) 小產(chǎn)權(quán)房是在村集體土地上由村集體組織開(kāi)發(fā)或者和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)、向該集體組織之外的居民銷售其建設(shè)的房屋，由于未繳納土地出讓金等費(fèi)用，不能取得由政府房管部門(mén)頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證的非法房屋。小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但民眾購(gòu)買的熱情卻始終未見(jiàn)減退。現(xiàn)在政府面臨兩難選擇：強(qiáng)行取締缺少操作性，而任其發(fā)展又嚴(yán)重削弱了法律的嚴(yán)肅性，并導(dǎo)致違法者獲利這種在法制社會(huì)不應(yīng)存在的現(xiàn)象。因此我們要研究居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的選擇，討論小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢(shì)。 8.1 大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的選擇 小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房的一種選擇。我們要深入研究那些影響居民選擇小產(chǎn)權(quán)房的因素。 首先分析對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度。顯然，主張對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化的居民應(yīng)有更強(qiáng)的傾向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。表8-1支持了這一判斷。 表8-1 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度與購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的選擇 對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度 購(gòu)買人數(shù)所占比重（%） 樣本數(shù) 應(yīng)合法化 62.4 1659 不合法 24.9 1085 采取折中的辦法 38.8 1711 其次分析收入。收入水平越高，其購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的傾向越小。表8-2顯示，隨著收入水平的提高，愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人數(shù)所占的比重隨之降低。 表8-2 收入水平與購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的選擇 收入水平 愿意購(gòu)買人數(shù)所占比重（%） 樣本數(shù) <2000 49.266 1498 [2000，4000） 42.118 2106 [4000，8000) 36.946 812 ≥8000 31.418 261 此外還有諸多因素影響居民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的選擇，包括：受教育程度（ ）、工作層次（ ）、房?jī)r(jià)是否合適以及抑制房?jī)r(jià)信心（ ）。限于篇幅，分析不再展開(kāi)。采用調(diào)查數(shù)據(jù)，我們用單位概率模型(Probit Model)對(duì)居民選擇小產(chǎn)權(quán)房( )進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) （ ） （ ） （ ） 樣本數(shù) 括號(hào)內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論和回歸分析，我們得出以下結(jié)論：對(duì)小產(chǎn)權(quán)房持較為肯定態(tài)度的居民會(huì)更傾向于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房；隨著收入水平的提高，居民愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的比重呈下降趨勢(shì)；認(rèn)為房?jī)r(jià)越高的居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的可能性越大；非城鎮(zhèn)戶口的居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城鎮(zhèn)戶口的居民，其中城中村居民愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人數(shù)所占比重最大；工作層次越低，其購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的可能性就越大；對(duì)政府抑制房?jī)r(jià)措施缺乏信心的居民愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的比重較大。 8.2 小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢(shì)展望 小產(chǎn)權(quán)房興起的最根本的原因在于土地收益歸誰(shuí)所有的問(wèn)題，農(nóng)民集體對(duì)所擁有的土地獲得收益權(quán)有著明顯的正當(dāng)性，這種正當(dāng)性也有著相當(dāng)?shù)拿癖娀A(chǔ)。根據(jù)我們調(diào)查，相當(dāng)部分的城鎮(zhèn)居民肯定這種正當(dāng)性，而按戶籍所定義的七成的農(nóng)民更不會(huì)否定這種行為的正當(dāng)性。而現(xiàn)在政府要直接剝奪農(nóng)民對(duì)土地的收益權(quán)，自然要受到來(lái)自農(nóng)民的反抗。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，農(nóng)民在自己的土地上建造小產(chǎn)權(quán)房是對(duì)國(guó)家剝奪其土地收益權(quán)的反抗。然而，在這一涉及重大利益的問(wèn)題上，政府和農(nóng)民都很難退讓，這是解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的最關(guān)鍵癥結(jié)所在。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象之所以成為最具中國(guó)特色的現(xiàn)象，正在于這種土地二元所有制結(jié)構(gòu)，而這種制度在世界其他國(guó)家是不存在的。 我們認(rèn)為，除非變革目前的土地制度，把集體土地的所有權(quán)和收益權(quán)都?xì)w還給農(nóng)民，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房歸一，否則，小產(chǎn)權(quán)房還將繼續(xù)存在和發(fā)展下去。 9 房地產(chǎn)泡沫的真實(shí)性研究 歷史上不少國(guó)家和地區(qū)曾出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破滅后果嚴(yán)重，因此各國(guó)政府都十分關(guān)注房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題。本章將據(jù)中國(guó)實(shí)際情況就泡沫問(wèn)題進(jìn)行研究。 9.1 房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡是供給與需求相互作用達(dá)到的一種平衡。在均衡價(jià)格下，市場(chǎng)既無(wú)短缺，也無(wú)剩余。但中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，因此所謂“無(wú)短缺”只是相對(duì)于高房?jī)r(jià)的短期供需平衡。因房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為正且相當(dāng)高，于是，現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加投入同時(shí)更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，短期供給曲線右移。中國(guó)城鎮(zhèn)居民擁有和改進(jìn)現(xiàn)有住房的愿望強(qiáng)烈，加之快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，對(duì)房地產(chǎn)需求旺盛，隨著收入水平提高、財(cái)富積累，買房的人增多，短期需求曲線不斷右移。房地產(chǎn)供給和需求曲線同時(shí)右移導(dǎo)致均衡點(diǎn)右移，但房?jī)r(jià)的上漲或下跌不確定。如圖9-1所示，如需求曲線右移的幅度大于供給曲線右移的幅度，則房?jī)r(jià)從 上漲至 。反之下跌。就中國(guó)實(shí)際情況來(lái)看，房?jī)r(jià)一直呈上漲趨勢(shì)，政府多次試圖抑制房?jī)r(jià)也未能改變。房?jī)r(jià)的上漲可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)需求的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，并據(jù)此對(duì)房?jī)r(jià)上漲做出樂(lè)觀估計(jì)并基于此決定房地產(chǎn)的投入從而供給，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子銷售發(fā)生困難。 圖9-1 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡地變動(dòng) 房?jī)r(jià)不斷上漲的基本趨勢(shì)也會(huì)吸引房地產(chǎn)投機(jī)者炒作房地產(chǎn)，炒房客會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商對(duì)需求過(guò)于樂(lè)觀的判斷，但炒房客手中房子同樣難以預(yù)期價(jià)格出手。這時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，高空置率也成為越加明顯的問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫一般難以長(zhǎng)期保持，因?yàn)楦呖罩寐氏蚴袌?chǎng)發(fā)出信號(hào)：需求從而預(yù)期房?jī)r(jià)被高估了。這種信號(hào)被肯定后房?jī)r(jià)會(huì)快速向?qū)嶋H均衡價(jià)格回歸。但有可能發(fā)生以低于均衡價(jià)格的拋售，這時(shí)開(kāi)發(fā)商和炒房客就可能面臨重大損失，甚至可能連帶銀行、已購(gòu)房自住的業(yè)主共同遭受損失。 經(jīng)以上分析，我們對(duì)房地產(chǎn)泡沫（也包括其他商品）提出一個(gè)定義：房地產(chǎn)泡沫是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求而房?jī)r(jià)卻明顯高于均衡價(jià)格的現(xiàn)象。 9.2 中國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫 然而，也存在另一種可能： 是真實(shí)的需求，而政府誤認(rèn)為 是真實(shí)需求，于是出手抑制房?jī)r(jià)，試圖擠出所謂的“泡沫”，但這種努力一般難以成功。若成功，社會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，供給可能因此減少，市場(chǎng)的正確信號(hào)得不到正確響應(yīng)，資源配置低效，居民改善居住條件的速度減慢。因此我們也要防止政府打擊虛假泡沫。 我們并無(wú)很好的理論和方法比較確定地判斷市場(chǎng)的真實(shí)需求。即便如此，我們?nèi)韵Ｍ麑?duì)中國(guó)房地產(chǎn)是否存在泡沫做一初步分析。 判斷房地產(chǎn)泡沫是否存在，最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在嚴(yán)重的過(guò)量供給。如果存在過(guò)量供給，本身就存在房屋降價(jià)銷售甚至拋售的危險(xiǎn)。就中國(guó)現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，前面已分析，老百姓存在巨大的擁有和改善住房的需求，即便是投機(jī)需求也是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的需求未能得到滿足。因此中國(guó)房地產(chǎn)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，過(guò)度需求將是其基本特征，在這種市場(chǎng)中很難發(fā)育出泡沫。房?jī)r(jià)上漲不等于房地產(chǎn)泡沫。如果調(diào)控政策針對(duì)一個(gè)可能并不存在的問(wèn)題，后果也很嚴(yán)重。 房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì)造成資源的無(wú)效配置以及財(cái)富的不公平分配，因此我們要采取相應(yīng)的防范措施，但是同時(shí)也要嚴(yán)防政府?dāng)D壓虛假泡沫。 10 中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控的有效性分析 介于房?jī)r(jià)不斷高漲，自2003年以來(lái)中國(guó)政府進(jìn)行了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。然而，就已經(jīng)完成的前幾輪調(diào)控而言，均未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。本章對(duì)政府的調(diào)控手段逐一分析，解釋房?jī)r(jià)不斷高企的原因。 10.1房地產(chǎn)需求調(diào)控的政策分析 10.1.1 提高首付 根據(jù)我們調(diào)查，在近期有買房打算的人群中，有八成購(gòu)買是用于消費(fèi)。故提高首付只能在短時(shí)期延緩需求的表達(dá)，當(dāng)潛在的購(gòu)房者資金普遍達(dá)到提高的首付后，這一政策便失效。 10.1.2上調(diào)貸款利率 購(gòu)房者可分為兩類，一類是自住購(gòu)房者，另一類是保值投資者。由于炒房者資金相對(duì)充足，提高房貸利率對(duì)于抑制投機(jī)風(fēng)氣和投資需求影響有限。然而對(duì)于前者，不僅原本貸款購(gòu)房者的還貸壓力增加，更增加了無(wú)房者的預(yù)期購(gòu)房成本。 10.1.3限購(gòu) 限購(gòu)令的實(shí)施使需求被強(qiáng)行抑制，不能通過(guò)價(jià)格來(lái)表達(dá)，而且影響供給量的增加，因此不易實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。如果這項(xiàng)政策持續(xù)下去，需求量和供給量都發(fā)生改變，或許能夠達(dá)到一個(gè)新的平衡，否則先期積累的需求會(huì)與新增的需求一起釋放，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 10.1.4征收房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是直接對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的稅種，這直接增加了購(gòu)房成本。在二手房交易市場(chǎng)上投資者會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，所以，稅負(fù)抑制房地產(chǎn)投資行為效果不顯著。另外根據(jù)我們的調(diào)查，投資性購(gòu)房者中有85%將會(huì)出租房屋，假如政府征收房產(chǎn)稅抑制了投資，出租房的短缺將使更多人不得不去購(gòu)買房屋。此外房產(chǎn)稅在征收上有著產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)口徑、稅率等各種技術(shù)問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估不僅有巨大的成本支出，而且如監(jiān)管不力，易引發(fā)官員腐敗。 10.2房地產(chǎn)供給調(diào)控的政策分析 10.2.1 限制貸款 房地產(chǎn)業(yè)是高資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金才能維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。國(guó)家限制銀行給開(kāi)發(fā)商貸款，必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金短缺從而減少開(kāi)發(fā)量，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。 10.2.2 限制土地供給 從1978到2008年，在糧食播種面積年均減少0.388%的情況下，糧食產(chǎn)量年均增加1.974%。因此，我們可能過(guò)分夸大了耕地面積對(duì)于糧食安全的意義。對(duì)耕地最嚴(yán)格的保護(hù)政策導(dǎo)致建設(shè)用地明顯減少，地價(jià)從而房?jī)r(jià)大幅上升。過(guò)于強(qiáng)調(diào)耕地保護(hù)將導(dǎo)致土地在農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)之間的低效配置，成為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高企的重要原因。 10.2.3 限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán) 在政府提出限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán)之后，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出售精裝修房屋、與地下室捆綁銷售甚至減少建筑材料等來(lái)變相漲價(jià)。此外限制開(kāi)發(fā)商定價(jià)權(quán)不利于市場(chǎng)信號(hào)的靈敏反應(yīng)，不利于實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。 10.2.4 限制外資投資房地產(chǎn) 外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不僅可以增加房地產(chǎn)業(yè)的供給，還給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)和新的開(kāi)發(fā)模式。但“限外令”直接減少了房地產(chǎn)的供給，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，也削弱了房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 10.2.5 規(guī)定土地開(kāi)發(fā)時(shí)間 開(kāi)發(fā)商囤積土地，加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的緊張。為此，政府規(guī)定開(kāi)發(fā)土地時(shí)間。這一政策有助于減少土地的閑置，加大土地實(shí)際供給，從而降低房?jī)r(jià)，進(jìn)而地價(jià)，是一項(xiàng)緩解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)緊張的有效政策。 10.3地方政府的調(diào)控行為 2011年1月，國(guó)務(wù)院要求各城市公布年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。除了北京提出房?jī)r(jià)要“穩(wěn)中有降”外，其他城市都為2011年房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲預(yù)留了充足的空間。原因有二：其一，地價(jià)是房?jī)r(jià)的重要組成部分并主要由房?jī)r(jià)決定，在地方政府依靠土地財(cái)政的情況下缺少降價(jià)動(dòng)力。其二，已擁有住房的居民是不愿意看到因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌導(dǎo)致個(gè)人財(cái)富的縮水，這就要求地方政府既要考慮購(gòu)房者的利益，也要兼顧有房者的利益，由此處于調(diào)控房?jī)r(jià)的兩難困境。 10.4 價(jià)格調(diào)控總評(píng) 2003年以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控始終難以見(jiàn)效，其原因值得思考。經(jīng)過(guò)分析，相當(dāng)一部分調(diào)控政策阻礙資源有效配置，調(diào)控政策和遏制房?jī)r(jià)的目標(biāo)不相一致，甚至相互矛盾，最典型的為減少供給的調(diào)控措施。即便是遏制需求的政策更多的也只有短期效果。 民眾有強(qiáng)烈的擁有和改善住房的愿望，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出高需求，且短期供給有限的條件下，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲，這是一個(gè)要求社會(huì)配置更多資源于房地產(chǎn)業(yè)的重要市場(chǎng)信號(hào)。這一信號(hào)一直發(fā)揮著有效的作用，如高房?jī)r(jià)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)吸引大量社會(huì)資源用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。然而，每次調(diào)控開(kāi)始后都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的停滯，不少地方出現(xiàn)土地流拍。通過(guò)限制供給的調(diào)控政策更是直接的導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，房?jī)r(jià)上漲。因此，政府應(yīng)調(diào)整其調(diào)控政策，應(yīng)把調(diào)控的重點(diǎn)放在增加供給，對(duì)需求的遏制只有在確定房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的條件下才有正當(dāng)性。 11 中國(guó)房地產(chǎn)政策建議 中國(guó)的房地產(chǎn)要取得更好更快地發(fā)展，市場(chǎng)和政府必須共同發(fā)揮作用，相互配合，因此要從市場(chǎng)和政府兩方面討論中國(guó)房地產(chǎn)政策。 11.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革 在提出房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革前，先對(duì)本報(bào)告以上章節(jié)的有關(guān)內(nèi)容做一簡(jiǎn)要回顧。 改革開(kāi)放前，城鎮(zhèn)居民的住房主要由政府主導(dǎo)，表現(xiàn)為單位福利分房。這一政策被歷史證明是失敗的，說(shuō)明政府很難承擔(dān)廣大居民的住房責(zé)任。 根據(jù)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)居民的住房擁有率只有近5成，希望在近期買房的居民占7成。中國(guó)人一向重視擁有房產(chǎn)，因此普遍希望買房，而把租房只當(dāng)作暫時(shí)的過(guò)渡，因此中國(guó)人存在著擁有和改善住房的巨大需求。城鎮(zhèn)居民所希望的住房面積為143平方米，而現(xiàn)在居住的房子平均為107平方米。如果把70%的住房建成90平方米以下的房子并不符合城鎮(zhèn)居民普遍的需求。 房地產(chǎn)投機(jī)為租賃市場(chǎng)提供了房源，保持了租金相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)一直緩慢增長(zhǎng)，為暫時(shí)不能購(gòu)買房屋的居民提供了租金相對(duì)廉價(jià)的房子。此外，暫時(shí)能以相對(duì)較低租金租房的居民的購(gòu)房欲望也因此有所降低，因此房地產(chǎn)投機(jī)也有抑制房?jī)r(jià)上漲的一面。 房地產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)格供給彈性較高，意味著如果價(jià)格上漲，則供應(yīng)量將持續(xù)上漲。限制金融杠桿對(duì)開(kāi)發(fā)商的支持，限制外商投資房地產(chǎn)將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素。 地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的重要因素。政府限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)是導(dǎo)致地價(jià)從而房?jī)r(jià)長(zhǎng)期高企的重要原因。更多地由市場(chǎng)決定土地在糧食生產(chǎn)和城市建設(shè)之間的配置并不會(huì)影響糧食安全。 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房滿足中低收入居民的住房需求有諸多負(fù)面影響。如果絕大多數(shù)的中低收入居民的住房通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房來(lái)解決，則政府承擔(dān)的責(zé)任過(guò)大，難以完成，即便完成了，也將付出極高代價(jià)。 小產(chǎn)權(quán)房雖不合法但有著農(nóng)民認(rèn)定的合理性，是農(nóng)民對(duì)自己土地收益權(quán)的一種爭(zhēng)取。這種帶有合理性的利益訴求是政府難以真正取締小產(chǎn)權(quán)房的基本原因。在目前農(nóng)村土地保持集體所有制的條件下，小產(chǎn)權(quán)房還將繼續(xù)存在甚至發(fā)展。 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫可能是一個(gè)被夸大了的問(wèn)題。房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)量供給而房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)高于均衡價(jià)格的現(xiàn)象。但中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)存在巨大需求而供給難以在短期滿足需求，因此很難形成全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫。房?jī)r(jià)上漲不等于房地產(chǎn)泡沫。如果調(diào)控政策針對(duì)一個(gè)可能并不存在的問(wèn)題，后果也很嚴(yán)重。 根據(jù)以上總結(jié)，我們認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在重要的是，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)更多的資源來(lái)滿足老百姓巨大的擁有和改善住房的需求。讓市場(chǎng)發(fā)揮更多的作用可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高，但我們要認(rèn)識(shí)到，當(dāng)房屋仍是一個(gè)社會(huì)的稀缺產(chǎn)品卻又面臨巨大需求的時(shí)候，高房?jī)r(jià)是必然的，因?yàn)檫@個(gè)社會(huì)中有足夠的人買得起房子的緣故。但在一個(gè)貧富差距過(guò)大的社會(huì)，又會(huì)導(dǎo)致部分民眾對(duì)擁有住房感到失望。如此，從一定意義上來(lái)說(shuō)，社會(huì)陷于分裂。解決的基本方法就是，繼續(xù)讓房?jī)r(jià)發(fā)揮其配置資源的作用，增加供給，讓越來(lái)越多的人的住房需求盡快得到滿足，如此房?jī)r(jià)就將逐漸下降，就像彩電、汽車曾經(jīng)也經(jīng)歷過(guò)價(jià)格從高到低的發(fā)展過(guò)程一樣。任何試圖阻止這一過(guò)程的調(diào)控都難以取得其所希望的結(jié)果，而且往往只會(huì)使得問(wèn)題更為嚴(yán)重，就像在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代發(fā)生過(guò)的一樣。在目前的情況下政府沒(méi)有必要過(guò)多地限制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。投資炒作只有在市場(chǎng)過(guò)度供給的情況下才是問(wèn)題，在過(guò)度需求的條件下則以正面意義為主。 11.2 政府的作用 市場(chǎng)有其局限性，要解決居民住房問(wèn)題有市場(chǎng)難以解決的問(wèn)題，這就需要政府的介入。政府的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在： 一是，幫助部分經(jīng)濟(jì)特別困難的群體解決其住房，因?yàn)槿魏我粋€(gè)社會(huì)都有一個(gè)或大或小的群體靠自己的力量不能解決其最低標(biāo)準(zhǔn)的居住問(wèn)題。政府可以建一些廉租房幫助這一群體，但對(duì)規(guī)模要有所控制。應(yīng)放棄通過(guò)建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房解決廣大中低收入居民住房問(wèn)題的政策。 二是，適當(dāng)建設(shè)一些經(jīng)濟(jì)適用房有著重要的政治意義。經(jīng)濟(jì)適用房給中低收入居民解決住房問(wèn)題帶來(lái)希望：他們感受到來(lái)自政府的關(guān)心，他們看到如果多花時(shí)間去排隊(duì)，說(shuō)不定自己就是下次搖號(hào)所產(chǎn)生的幸運(yùn)兒。 三是，適當(dāng)減少和房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。在房?jī)r(jià)如此之高、政府希望以增加消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背景下，再征收房地產(chǎn)稅只會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。 四是，加強(qiáng)政府廉政建設(shè)。一般認(rèn)為，部分政府官員的貪污受賄是推高房?jī)r(jià)的重要原因之一。 總的來(lái)說(shuō)，要解決中國(guó)民眾的住房問(wèn)題，首要在市場(chǎng)，其次在政府。我們實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并非因?yàn)槭袌?chǎng)很完美，只是我們知道要拒絕計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，相信政府萬(wàn)能是幼稚的。我們可以批評(píng)市場(chǎng)，但不可拒絕市場(chǎng)，因?yàn)槲覀冞€沒(méi)有找到其他切實(shí)可行的非市場(chǎng)化的道路。我們有理由要求政府來(lái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能還有更多的對(duì)政府的期待，但我們?cè)俨豢砂呀鉀Q我們住房問(wèn)題的太大希望寄托于政府，因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史給我們留下了太深刻的教訓(xùn)。 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Boston: McGraw-Hill Companies, Inc., 2000. 附錄1 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 調(diào)查地點(diǎn)： 省 市；屬：首都 直轄市 省會(huì) 地級(jí)市 縣級(jí)市 鎮(zhèn)；1 2 3 4線城市 調(diào)查時(shí)間：2010年 月 日；調(diào)查人： ；問(wèn)卷序號(hào)： 本調(diào)查為大學(xué)生課外學(xué)術(shù)實(shí)踐活動(dòng)，懇請(qǐng)支持。所提供信息只用于學(xué)術(shù)研究，絕對(duì)保密。 1.您的性別：A.男；B.女。出生年份：19 。您的工齡： 年 2.您的婚姻狀況：A.單身；B.未婚同居；C.在婚；D.離異；E.喪偶。您家庭有幾人共同居住？ 人 3.您的政治身份：A.中共黨員；B.團(tuán)員；C.民主黨派；D.群眾。 4.務(wù)必告知您目前的月收入（如計(jì)件或計(jì)時(shí)工資請(qǐng)估計(jì)月收入）： 元；其中用于消費(fèi)占 % 5.所受或正受教育：A.未讀書(shū)；B.小學(xué)；C.初中；D.高中；E.中專；F.大專；G.本科；H.研究生 6.依您的戶口您是：A.當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民；B.城中村居民；C.外城鎮(zhèn)戶口在本地就業(yè)居??；D.農(nóng)民工 7.您目前工作所在的行業(yè)：A.制造；B.建筑；C.交通運(yùn)輸；D.郵電通信；E.餐飲；F.零售； G.金融保險(xiǎn)；H.科教文衛(wèi)；I.其他服務(wù)業(yè)；J.政府行政管理；K.農(nóng)業(yè)；L.正上學(xué)；M.未就業(yè) 8.您認(rèn)為自己是：A.城市金領(lǐng)（高收入）；B.城市白領(lǐng)（較高）；C.城市藍(lán)領(lǐng)（普通）；D.較低收入； E.無(wú)收入；F.領(lǐng)取救助 9.您工作的層次：A.高層管理（高層政府官員或管理者）；B.中層管理；C.操作層（一般職員或工人等） 10.您目前一周平均工作 天；每天平均工作 小時(shí) 11.您目前的居住情況：A.住有自己產(chǎn)權(quán)的房；B.和父母住父母擁有的房；C.租房；D.住集體宿舍 12.如有投資的房屋，您如何處理？A.出租獲得收入；B.空閑，將要出租C.空閑，等待房?jī)r(jià)上漲出售 13.如租房，面積 M2；月租金 元；地處：A.繁華地帶；B.非繁華地帶；C.邊緣地帶；D.城中村 14.如近期有買房的打算，您買房的目的：A.第一套自住；B.改善住房；C.投資 15.如近期有買房的打算，您打算買多少平米的房子（一套）？ M2；預(yù)算為 萬(wàn)元 16.如近期有買房的打算，資金來(lái)源：A.自籌；B.父母部分幫助，父母占 %；C.基本靠父母 17.您目前擁有幾套自有產(chǎn)權(quán)（含正按揭）的房屋？A.0套；B.1套；C.2套；D.3套；E. 套 18.如近期無(wú)買房打算因?yàn)椋篈.已有住房暫不需；B.想買但暫無(wú)能力；C.有購(gòu)買能力但等待房?jī)r(jià)下跌 19.據(jù)您所知，您目前所在的城市常見(jiàn)的房子房?jī)r(jià)每平米為： 元至 元 20.您認(rèn)為您所在城市房?jī)r(jià)：A.合適；B.有些高；C.太高了；D.還有些低. 21.如擁有房，面積為 M2。以您家收入希望您家房屋面積為 M2，最高可接受房?jī)r(jià) 元/M2 22.您近期要買房也有買房能力但還在等待，是否等待抑制房?jī)r(jià)政策生效從而房?jī)r(jià)下跌? A.是；B.否 23.政府多次出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)政策，但效果不理想，您對(duì)這輪抑制房?jī)r(jià)的信心如何？ A.很有信心；B.有些信心；C.不抱太大希望；D.完全不抱希望；E.不久房?jī)r(jià)將出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上揚(yáng) 24.您對(duì)開(kāi)發(fā)商的印象：A.正常商人；B.一群為社會(huì)作出重要貢獻(xiàn)的人C.有些貪婪；D.一群奸商； 25.您對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房看法(可多選)：A.很好，應(yīng)積極推行；B.地方政府不積極，難落實(shí)； C.多為有權(quán)勢(shì)人得；D.不合理，沒(méi)錢人反先買上房。您認(rèn)為政府應(yīng)多建：E..經(jīng)濟(jì)適用房F.廉租房 26.建經(jīng)濟(jì)適用房解決多數(shù)低收入住房可行？A.很可行；B.可行；C.不好說(shuō)；D.有些難；E.不現(xiàn)實(shí) 27.您對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的看法：A.有合理性，應(yīng)合法化；B.不合理，挑戰(zhàn)現(xiàn)行法律；C.最好尋找折中解決 28.您會(huì)買小產(chǎn)權(quán)房？A.不會(huì)；B.會(huì)，因?yàn)椋啥噙x）：C.小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)低；D.雖不合法但難罰眾；E.大產(chǎn)權(quán)房太貴 29.您認(rèn)為地方政府會(huì)抑制房?jī)r(jià)？A.一定；B.會(huì)采取一些措施；C. 不好說(shuō)；D.不會(huì)；E.希望房?jī)r(jià)上漲 30.您對(duì)開(kāi)發(fā)商和地方政府的關(guān)系的印象：A.正常的政府和商家關(guān)系；B.利益共同體；C.說(shuō)不好 31.您認(rèn)為房?jī)r(jià)居高不下原因（可多選）：A.土地財(cái)政；B.開(kāi)發(fā)商太貪；C.土地供給不足；D.官員腐敗 32.如百姓都只買一套房城市將無(wú)房可租，您認(rèn)為：A.可抑當(dāng)前房?jī)r(jià)；B.不正常C.沒(méi)想到還這么復(fù)雜 附錄2 本報(bào)告未來(lái)安排 小組成員目前在樊明教授指導(dǎo)下正進(jìn)行專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》的研究，這部專著是社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的“公眾行為與國(guó)家政策研究叢書(shū)”的第四部，之前樊明教授已指導(dǎo)本科生完成三部專著。目前，《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》在社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社已通過(guò)選題，預(yù)計(jì)2012年1月出版。 本報(bào)告《居者有其屋：市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？——基于房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣行為調(diào)查》抽取了正在研究中的專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》中的核心思想。由于專著尚未完成，本報(bào)告只報(bào)告了研究的初步結(jié)果。隨著研究的深入，本報(bào)告將進(jìn)一步完善。
作品專業(yè)信息
撰寫(xiě)目的和基本思路
- 中國(guó)房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個(gè)基本問(wèn)題是，要解決中國(guó)人的居者有其屋，是應(yīng)主要由市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房?jī)r(jià)，中央政府進(jìn)行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，相反，房?jī)r(jià)卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。通過(guò)研究居民的購(gòu)房行為和開(kāi)發(fā)商的供給行為。在此基礎(chǔ)上研究市場(chǎng)配置資源到房地產(chǎn)業(yè)的功能，以此判斷解決中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題主要應(yīng)由市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 一是基于調(diào)查進(jìn)行研究，共獲得有效問(wèn)卷4743份。二是基于行為討論政策。本報(bào)告研究中國(guó)房地產(chǎn)政策，本研究的重要特色在于，基于房地產(chǎn)買賣行為研究房地產(chǎn)政策。要制定一項(xiàng)好的政策，首先要確定什么是受政策影響的群體良好的行為，根據(jù)政策和行為的關(guān)系，所制定正確的政策更具操作性。三是建立在扎實(shí)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)研究基礎(chǔ)上的批判精神。我們基于研究，提出獨(dú)立的見(jiàn)解。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 本研究可為政府制定正確的房地產(chǎn)政策提供理論支持。目前中央政府的房地產(chǎn)政策連連落空，此時(shí)特別需要有深度的理論研究幫助政府分析，過(guò)去調(diào)控政策落空的原因，并提出良好和有效的政策建議。本研究還有著文獻(xiàn)意義。所調(diào)查的關(guān)于房地產(chǎn)的買賣行為首先是對(duì)這些行為做了真實(shí)的記錄，并基于數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，可幫助我們理解這些行為，進(jìn)而更好地理解房地產(chǎn)市場(chǎng)以及市場(chǎng)和政策的互動(dòng)關(guān)系。
作品摘要
- 中國(guó)房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個(gè)基本問(wèn)題是，要解決中國(guó)人居者有其屋，是應(yīng)主要由市場(chǎng)決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房?jī)r(jià)，中央政府進(jìn)行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，相反，房?jī)r(jià)卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。本報(bào)告對(duì)以上問(wèn)題進(jìn)行研究。為此， 2010年小組成員調(diào)查了近百個(gè)城市的市民購(gòu)房行為，共完成有效問(wèn)卷4743份。在此基礎(chǔ)上研究了購(gòu)房者的購(gòu)房行為，通過(guò)其他數(shù)據(jù)和資料研究開(kāi)發(fā)商的供給行為，由此理解房地產(chǎn)市場(chǎng)及市場(chǎng)與政策的互動(dòng)關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為過(guò)量需求，而供給短期難以滿足需求，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)上漲吸引社會(huì)大量資源投入到房地產(chǎn)業(yè)，快速改善著中國(guó)人民的居住條件，因此中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有效的市場(chǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求將長(zhǎng)期存在，不易形成房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)的炒房客大多將暫時(shí)擁有的房屋用于出租，因此，總體來(lái)說(shuō)炒房并非不良行為。政府的調(diào)控政策中有相當(dāng)一部分在減少供給，對(duì)需求的遏制也只有短期效果，是房?jī)r(jià)在反復(fù)調(diào)控中不斷上漲的重要原因?？偟膩?lái)說(shuō)，要解決中國(guó)民眾的住房問(wèn)題，首要在市場(chǎng)，其次在政府。
獲獎(jiǎng)情況及評(píng)定結(jié)果
- 小組成員目前在樊明教授指導(dǎo)下正進(jìn)行專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》的研究，這部專著是社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的“公眾行為與國(guó)家政策研究叢書(shū)”的第四部，之前樊明教授已指導(dǎo)本科生完成三部專著。目前，《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》在社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社已通過(guò)選題，預(yù)計(jì)2012年1月出版。 本研究的指導(dǎo)教師樊明教授和本研究的部分學(xué)生受邀天津電視臺(tái)，參與房地產(chǎn)調(diào)控政策的節(jié)目錄制并已播出。
參考文獻(xiàn)
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調(diào)查方式
- ■走訪 ■問(wèn)卷 ■現(xiàn)場(chǎng)采訪 ■親臨實(shí)踐 ■書(shū)報(bào)刊物■統(tǒng)計(jì)報(bào)表 ■集體組織
同類課題研究水平概述
- 本報(bào)告研究的是中國(guó)房地產(chǎn)政策。就我們對(duì)國(guó)外的文獻(xiàn)搜尋來(lái)說(shuō)，有較多的關(guān)于房地產(chǎn)的一般理論和針對(duì)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)研究。就國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界來(lái)說(shuō)，有大量的研究，在網(wǎng)絡(luò)上更有大量社會(huì)各界的言論、觀點(diǎn)，但就我們所接觸到的相當(dāng)數(shù)量的研究（專著、論文）以及大量的網(wǎng)絡(luò)言論而言，觀點(diǎn)很多，爭(zhēng)論很多，但基于調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)研究及基于經(jīng)驗(yàn)研究形成的深刻的理論思考較少。本研究的重要特色，一是基于調(diào)查并采用現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)方法所進(jìn)行的研究，二是建立在調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)研究基礎(chǔ)上的深刻的理論思考，三是獨(dú)立的立場(chǎng)和批判的精神。通過(guò)調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)目前的房地產(chǎn)政策有諸多需要調(diào)整之處，而學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中也存在諸多在我們看來(lái)是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。我們基于研究，提出獨(dú)立的見(jiàn)解，對(duì)政策和文獻(xiàn)中我們認(rèn)為不正確的部分給予批評(píng)。
