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基本信息
- 項(xiàng)目名稱：
- 基于“Hedonic模型”的土地價(jià)格指數(shù)編制--以杭州住宅用地為例
- 小類：
- 信息技術(shù)
- 簡介：
- 本文在比較重復(fù)交易模型和Hedonic模型應(yīng)用原理的基礎(chǔ)上，提出一種綜合運(yùn)用上述兩類模型的方法，該方法能在很大程度解決土地價(jià)格指數(shù)編制中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稀缺的問題，使得最終的編制結(jié)果具有更高的準(zhǔn)確性。
- 詳細(xì)介紹：
- 土地價(jià)格指數(shù)編制的最大困難是不同宗地間的異質(zhì)性問題，即不同時(shí)期宗地交易價(jià)格的差異反映的不僅僅是市場(chǎng)價(jià)格水平的變化，其中還包含著不同宗地間性質(zhì)上的差異。針對(duì)上述問題，比較成熟的同質(zhì)性價(jià)格指數(shù)編制方法主要包括Hedonic模型和重復(fù)交易模型。 目前，關(guān)于這兩類模型的研究主要集中在房屋價(jià)格指數(shù)的編制上，鮮有針對(duì)土地價(jià)格的。相對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)中的交易案例要少的多，這會(huì)導(dǎo)致這兩類模型在實(shí)際的土地價(jià)格指數(shù)編制中都會(huì)遇到很大的困難，而影響最終編制結(jié)果的準(zhǔn)確性。 基于上述現(xiàn)狀，本文在比較重復(fù)交易模型和Hedonic模型應(yīng)用原理的基礎(chǔ)上，提出一種綜合運(yùn)用上述兩類模型的方法，該方法能在很大程度解決土地價(jià)格指數(shù)編制中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稀缺的問題，使得最終的編制結(jié)果具有更高的準(zhǔn)確性。
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 我國的土地價(jià)格指數(shù)的發(fā)展相對(duì)滯后。在土地價(jià)格指數(shù)編制上的主要問題為時(shí)效性和準(zhǔn)確性兩者不能兼顧。 本項(xiàng)目立足于用Hedonic模型對(duì)同質(zhì)性的土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行編制，以杭州住宅土地為實(shí)證研究對(duì)象，以期從土地成交價(jià)格中消除由于土地的異質(zhì)性而導(dǎo)致的價(jià)格差異，從而能夠快速真實(shí)地反映既定地區(qū)內(nèi)土地市場(chǎng)價(jià)格的變化，編制出更為精準(zhǔn)的土地價(jià)格指數(shù)。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- （1）理論創(chuàng)新 將Hedonic法進(jìn)行改造和簡化是另外一種可以選擇的路徑，但目前這方面的研究還是個(gè)空白，因此本項(xiàng)目的研究在該領(lǐng)域具有相當(dāng)?shù)睦碚搫?chuàng)新。 （2）研究深度創(chuàng)新 本文以2003-2009年杭州市土地成交信息為實(shí)證研究對(duì)象，立足于用Hedonic模型為分析方法，充分考慮了土地的異質(zhì)性和時(shí)效性特質(zhì)，重新選擇，構(gòu)建土地樣本，改善以往土地價(jià)格指數(shù)編制上存在的準(zhǔn)確性和時(shí)效性偏差的問題。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 1實(shí)際應(yīng)用價(jià)值 本文側(cè)重采用Hedonic模型編制土地價(jià)格指數(shù)，并重新構(gòu)建和選擇了分析因素，以2003-2009年杭州住宅用地作為實(shí)證研究數(shù)據(jù)，進(jìn)行模型驗(yàn)證，最終取得較為理想的結(jié)論。具有重大的理論意義和應(yīng)用價(jià)值。 2現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義 鑒于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的分支，準(zhǔn)確及時(shí)的土地價(jià)格指數(shù)可以彌補(bǔ)我國目前土地價(jià)格指數(shù)的缺失，滿足人民房地產(chǎn)信息的需求。
學(xué)術(shù)論文摘要
- 土地價(jià)格指數(shù)編制的最大困難是不同宗地間的異質(zhì)性問題，即不同時(shí)期宗地交易價(jià)格的差異反映的不僅僅是市場(chǎng)價(jià)格水平的變化，其中還包含著不同宗地間性質(zhì)上的差異。針對(duì)上述問題，比較成熟的同質(zhì)性價(jià)格指數(shù)編制方法主要包括Hedonic模型和重復(fù)交易模型。 目前，關(guān)于這兩類模型的研究主要集中在房屋價(jià)格指數(shù)的編制上，鮮有針對(duì)土地價(jià)格的。相對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)中的交易案例要少的多，這會(huì)導(dǎo)致這兩類模型在實(shí)際的土地價(jià)格指數(shù)編制中都會(huì)遇到很大的困難，而影響最終編制結(jié)果的準(zhǔn)確性。 基于上述現(xiàn)狀，本文在比較重復(fù)交易模型和Hedonic模型應(yīng)用原理的基礎(chǔ)上，提出一種綜合運(yùn)用上述兩類模型的方法，該方法能在很大程度解決土地價(jià)格指數(shù)編制中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稀缺的問題，使得最終的編制結(jié)果具有更高的準(zhǔn)確性。
獲獎(jiǎng)情況
- 無發(fā)表刊登記錄，處于國家一級(jí)期刊審稿階段
鑒定結(jié)果
- 具有一定的現(xiàn)實(shí)意義，基本滿足理論構(gòu)想
參考文獻(xiàn)
- 2003-2009年杭州市住宅用地的交易數(shù)據(jù)來源于杭州國土資源局門戶網(wǎng)站： 參考文獻(xiàn)： [1] Court, A. T. . Hedonic Price Indexes with Automotive Examples[J].'The Dynamics of Automobile Demand. New York: General Motors Corporation. 99±117 [2]Kain.J.F. and Quigley.J.M. Measuring the value of housing quality[J].Ameri.Statist.Assoc.65:532-548 [3] Meesse, R. A., and N. Wallace. The Construction of Residential Housing Price Indexes: A Comparison of Repeat Sales, Hedonic Regression, and Hybrid Approach[J]..Proceedings of American Real Estate and Urban Economic Association Meeting, Washinton, DC. 1995
同類課題研究水平概述
- 針對(duì)房地產(chǎn)異質(zhì)性強(qiáng)的這種特點(diǎn)，國外在房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制中比較成熟的方法是重復(fù)交易法和Hedonic價(jià)格指數(shù)法。 重復(fù)交易模型最早由Baily和Nourse于1963年提出。該模型是利用房地產(chǎn)重復(fù)交易案例，用同一幢房屋在兩個(gè)不同時(shí)期銷售的價(jià)格來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。這種方法能在很大程度上保證前后期對(duì)比樣本的同質(zhì)性，使價(jià)格指數(shù)能夠真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。 Hedonic價(jià)格指數(shù)法是基于質(zhì)量調(diào)整的價(jià)格指數(shù)，其基本思想就是將商品價(jià)格看成其特征的函數(shù)，一種商品是一包特征的組合，比如說房產(chǎn)的價(jià)格就是區(qū)位、建筑、裝修、層高、面積和配套等特征的組合。這些特征的隱含價(jià)值可以用Hedonic價(jià)格方程估計(jì)出來，而后用兩種方法來構(gòu)架價(jià)格指數(shù)，即價(jià)格歸因法（HI價(jià)格指數(shù)）和時(shí)間啞元變量價(jià)格指數(shù)（DTH價(jià)格指數(shù)）。 上述兩種方法在我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制中得到了廣泛的應(yīng)用，比如由建設(shè)部主持編制的“城房指數(shù)”，該指數(shù)以各城市商品房網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)中記錄的商品房交易信息為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，采用滿足同質(zhì)可比要求的特征價(jià)格指數(shù)方法，分別按周和月發(fā)布。目前我國已經(jīng)有一些城市已經(jīng)開始正式發(fā)布城房指數(shù)，比如寧波，武漢等城市。 但這類指數(shù)目前在我國的應(yīng)用現(xiàn)狀并不理想，主要表現(xiàn)為數(shù)據(jù)更新滯后，時(shí)效性極差。
