- 項(xiàng)目名稱：
- 法治背景下的和諧社區(qū)治理之方 -- 2008--2009北京市社區(qū)物業(yè)管理法律體系和產(chǎn)業(yè)體制困境調(diào)查
- 簡(jiǎn)介：
- 1978年改革開(kāi)放以來(lái)，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)體制改革、社會(huì)轉(zhuǎn)型背景下無(wú)數(shù)個(gè)經(jīng)歷著劇變的社會(huì)行業(yè)的縮影，走過(guò)了光輝的30年歷程。北京市作為祖國(guó)的首都和內(nèi)地最大的“移民都市”之一，其物業...(查看更多)(yè)小區(qū)更是面臨著比其它地區(qū)和城市更為特殊和復(fù)雜的治理困境。
在我們08年四月至今年三月以來(lái)對(duì)北京市社區(qū)物業(yè)管理狀況展開(kāi)的社會(huì)研究調(diào)查中，我們對(duì)當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了考察，以社會(huì)調(diào)查研究方法為基礎(chǔ)，參考奧斯特洛姆《公共事物的治理之道——集體行動(dòng)制度的演進(jìn)》一書(shū)的理論框架，對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)作困難、物管費(fèi)收取阻力大等問(wèn)題進(jìn)行了歸類分析，得出物管行業(yè)當(dāng)前困境的根源在于——在制度變遷的過(guò)程中，社區(qū)自治和企業(yè)管理在現(xiàn)有法律環(huán)境下的根本性沖突未得到有效調(diào)和?；谶@樣的思考，我們對(duì)自主治理和商業(yè)型管理的矛盾展開(kāi)了深入的考察，盡量全面地引進(jìn)導(dǎo)致沖突的條件機(jī)制的問(wèn)題框架，再據(jù)此引進(jìn)調(diào)解因素，以期構(gòu)建一個(gè)北京市社區(qū)的優(yōu)化治理模型。
在全面貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的背景下，我們認(rèn)為堅(jiān)持穩(wěn)健的循序漸進(jìn)的改革道路，構(gòu)建法制層面上的溝通平臺(tái)是改善社區(qū)治理狀況，符合傳統(tǒng)文化心理和國(guó)情的根本方式；
從操作層面來(lái)看，我們從法律體系、管理體制兩方面入手得出了一系列治理模型框架；
通過(guò)對(duì)比中西業(yè)主文化心理對(duì)物業(yè)管理的影響，將其推廣為新興產(chǎn)業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。
(收起)
- 詳細(xì)介紹：
- 1、本次研究采取了問(wèn)卷調(diào)查、文獻(xiàn)研究和個(gè)別訪談相結(jié)合的方式，調(diào)查對(duì)象是北京市高中低檔住宅小區(qū)居民。
2、問(wèn)卷設(shè)計(jì)與問(wèn)卷結(jié)構(gòu)：調(diào)查問(wèn)卷擬由小組成員自主設(shè)計(jì)，問(wèn)卷結...(查看更多)(jié)構(gòu)為自填式問(wèn)卷，調(diào)查人員為本小組成員。
問(wèn)卷結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表：
序號(hào) 類別 大項(xiàng) 小項(xiàng)
1 小區(qū)基本情況 3 19
2 物管費(fèi)情況 6 30
3 業(yè)委會(huì)情況 9 29
總計(jì) 18 78
3、抽樣方法：本次社會(huì)調(diào)查以北京市19個(gè)區(qū)縣（含開(kāi)發(fā)區(qū)）為總體，運(yùn)用整群抽樣抽出海淀、崇文、西城、東城、宣武、朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山八個(gè)主城居民小區(qū)；本小組在和諧社區(qū)發(fā)展中心的幫助下，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)(焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng))搜索到了分布于這8個(gè)區(qū)內(nèi)的居民小區(qū)列表，并按照房?jī)r(jià)將小區(qū)劃分為中高級(jí)住宅/中低檔住宅及回遷戶小區(qū)住宅進(jìn)行分層抽樣，最后以簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的方式從兩組小區(qū)中各抽取5個(gè)小區(qū)。
4、問(wèn)卷發(fā)放：先通過(guò)電話與以上小區(qū)物業(yè)公司取得聯(lián)系。在爭(zhēng)得同意后，利用周末時(shí)間乘坐公共交通工具前往各個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查（在小區(qū)居民中隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷并現(xiàn)場(chǎng)回收，與各物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行面對(duì)面溝通以了解小區(qū)物管的現(xiàn)狀和實(shí)際問(wèn)題）。
由于調(diào)查中的每個(gè)樣本都是采用偶遇抽樣（方便抽樣）的形式選取，抽樣方式屬于非概率抽樣，樣本選取必然存在一定的局限性，受調(diào)查時(shí)間、地域的限制和影響，如在我們調(diào)查中即發(fā)現(xiàn)，中高檔住宅區(qū)中社區(qū)外來(lái)人口較少，居民樂(lè)于接受調(diào)查且調(diào)查效率較高，而中低檔住宅及回遷戶小區(qū)住宅不但人口混雜，居民也對(duì)調(diào)查比較抵觸和排斥，調(diào)查難度較大。
這種缺陷，是由于物業(yè)糾紛的敏感性、復(fù)雜性和突發(fā)性所導(dǎo)致的。為了彌補(bǔ)調(diào)查過(guò)程中難以避免的缺陷，我們擴(kuò)大了樣本數(shù)量，且樣本覆蓋了北京市八個(gè)主城區(qū)，此外，我們還進(jìn)行了個(gè)別訪談、現(xiàn)場(chǎng)采訪、文獻(xiàn)研究和定性研究等調(diào)查方式，以對(duì)調(diào)查的真實(shí)性、客觀性給予佐證。
5、問(wèn)卷回收：本次調(diào)查共發(fā)出問(wèn)卷605份，最終回收548份，回收率達(dá)90.6%。在數(shù)據(jù)分析過(guò)程中，排除廢卷（包括數(shù)據(jù)嚴(yán)重不符和數(shù)據(jù)嚴(yán)重殘缺不全）后，共對(duì)523份問(wèn)卷進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析。
6、數(shù)據(jù)分析：?jiǎn)柧砘厥蘸笮〗M成員共同進(jìn)行了數(shù)據(jù)整理和篩選，并由小組中社會(huì)學(xué)專業(yè)的同學(xué)完成了數(shù)據(jù)錄入和分析。數(shù)據(jù)錄入運(yùn)用Epidata，采用SPSS16.0進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和圖表制作。
7、分析方法：
理論框架：隨著我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的附屬行業(yè)--物管企業(yè)也得到了較大的發(fā)展，但近年來(lái)物管與業(yè)主沖突卻愈演愈烈。面對(duì)種種的問(wèn)題，本文從業(yè)主心理出發(fā)，充分運(yùn)用了博弈論的有關(guān)思想，如“一般均衡理論” “囚徒困境” “搭便車?yán)碚摗钡壤碚摚瑢?duì)業(yè)主維權(quán)意思淡漠，合作意識(shí)較淺，組織程度較低，沖突解決困難等問(wèn)題進(jìn)行了分析，體現(xiàn)出了當(dāng)前小區(qū)管理中業(yè)主的不利地位和重重困境。基于這樣的思考，我們對(duì)物管和業(yè)主之間的矛盾展開(kāi)了深入的考察，試圖構(gòu)建一個(gè)關(guān)于導(dǎo)致沖突的條件機(jī)制的問(wèn)題框架。我們的研究依據(jù)約翰?馮?諾依曼的博弈論為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)在業(yè)主與物管的博弈過(guò)程中，由于業(yè)主常常懷著搭便車的心理，不愿投入過(guò)多資源，導(dǎo)致業(yè)主力量分散，難以形成組織，以這種投機(jī)取巧心里為原動(dòng)力的行動(dòng)，最終卻導(dǎo)致了自身實(shí)際利益受損的結(jié)果。
我們對(duì)業(yè)主維權(quán)意思淡漠，合作意識(shí)較淺，組織程度較低，沖突解決困難等問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行考察，并運(yùn)用博弈論中的理論博弈模型檢驗(yàn)業(yè)主和物管人員的心理--通過(guò)探究這些物管運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題，試探性的為物管行業(yè)尋找一條更好的發(fā)展之路。
政策制定：在全面貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的背景下，“以人為本”是本時(shí)期黨和政府的工作核心，在大力完善基層民主制度，構(gòu)建和諧社區(qū)的發(fā)展目標(biāo)面前，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依然堅(jiān)持穩(wěn)健的發(fā)展道路和循序漸進(jìn)的改革方式，把構(gòu)建法制層面上的溝通平臺(tái)作為改善社區(qū)管理體制的根本方式；
從操作層面來(lái)看，我們從法律體系和管理機(jī)制兩方面入手，通過(guò)定量分析在SPSS、Java編程信息系統(tǒng)等領(lǐng)域中的應(yīng)用，構(gòu)建社區(qū)優(yōu)化治理模型。立足于物業(yè)管理行業(yè)本體，通過(guò)SWOT人文科學(xué)分析法淺析業(yè)主心態(tài)差異，嘗試將文化心理結(jié)構(gòu)差異推廣為新興產(chǎn)業(yè)面臨的共同挑戰(zhàn)。
(收起)
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