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基本信息
- 項目名稱：
- 法治背景下的和諧社區(qū)治理之方 -- 2008--2009北京市社區(qū)物業(yè)管理法律體系和產(chǎn)業(yè)體制困境調(diào)查
- 小類：
- 法律
- 簡介：
- 1978年改革開放以來，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟體制改革、社會轉(zhuǎn)型背景下無數(shù)個經(jīng)歷著劇變的社會行業(yè)的縮影，走過了光輝的30年歷程。北京市作為祖國的首都和內(nèi)地最大的“移民都市”之一，其物業(yè)小區(qū)更是面臨著比其它地區(qū)和城市更為特殊和復(fù)雜的治理困境。 在我們08年四月至今年三月以來對北京市社區(qū)物業(yè)管理狀況展開的社會研究調(diào)查中，我們對當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運行機制進行了考察，以社會調(diào)查研究方法為基礎(chǔ)，參考奧斯特洛姆《公共事物的治理之道——集體行動制度的演進》一書的理論框架，對業(yè)委會運作困難、物管費收取阻力大等問題進行了歸類分析，得出物管行業(yè)當(dāng)前困境的根源在于——在制度變遷的過程中，社區(qū)自治和企業(yè)管理在現(xiàn)有法律環(huán)境下的根本性沖突未得到有效調(diào)和?；谶@樣的思考，我們對自主治理和商業(yè)型管理的矛盾展開了深入的考察，盡量全面地引進導(dǎo)致沖突的條件機制的問題框架，再據(jù)此引進調(diào)解因素，以期構(gòu)建一個北京市社區(qū)的優(yōu)化治理模型。 在全面貫徹和落實科學(xué)發(fā)展觀的背景下，我們認(rèn)為堅持穩(wěn)健的循序漸進的改革道路，構(gòu)建法制層面上的溝通平臺是改善社區(qū)治理狀況，符合傳統(tǒng)文化心理和國情的根本方式； 從操作層面來看，我們從法律體系、管理體制兩方面入手得出了一系列治理模型框架； 通過對比中西業(yè)主文化心理對物業(yè)管理的影響，將其推廣為新興產(chǎn)業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。
- 詳細介紹：
- 1、本次研究采取了問卷調(diào)查、文獻研究和個別訪談相結(jié)合的方式，調(diào)查對象是北京市高中低檔住宅小區(qū)居民。 2、問卷設(shè)計與問卷結(jié)構(gòu)：調(diào)查問卷擬由小組成員自主設(shè)計，問卷結(jié)構(gòu)為自填式問卷，調(diào)查人員為本小組成員。 問卷結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表： 序號 類別 大項 小項 1 小區(qū)基本情況 3 19 2 物管費情況 6 30 3 業(yè)委會情況 9 29 總計 18 78 3、抽樣方法：本次社會調(diào)查以北京市19個區(qū)縣（含開發(fā)區(qū)）為總體，運用整群抽樣抽出海淀、崇文、西城、東城、宣武、朝陽、豐臺、石景山八個主城居民小區(qū)；本小組在和諧社區(qū)發(fā)展中心的幫助下，通過網(wǎng)絡(luò)(焦點房地產(chǎn)網(wǎng))搜索到了分布于這8個區(qū)內(nèi)的居民小區(qū)列表，并按照房價將小區(qū)劃分為中高級住宅/中低檔住宅及回遷戶小區(qū)住宅進行分層抽樣，最后以簡單隨機抽樣的方式從兩組小區(qū)中各抽取5個小區(qū)。 4、問卷發(fā)放：先通過電話與以上小區(qū)物業(yè)公司取得聯(lián)系。在爭得同意后，利用周末時間乘坐公共交通工具前往各個小區(qū)進行實地調(diào)查（在小區(qū)居民中隨機發(fā)放調(diào)查問卷并現(xiàn)場回收，與各物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人進行面對面溝通以了解小區(qū)物管的現(xiàn)狀和實際問題）。 由于調(diào)查中的每個樣本都是采用偶遇抽樣（方便抽樣）的形式選取，抽樣方式屬于非概率抽樣，樣本選取必然存在一定的局限性，受調(diào)查時間、地域的限制和影響，如在我們調(diào)查中即發(fā)現(xiàn)，中高檔住宅區(qū)中社區(qū)外來人口較少，居民樂于接受調(diào)查且調(diào)查效率較高，而中低檔住宅及回遷戶小區(qū)住宅不但人口混雜，居民也對調(diào)查比較抵觸和排斥，調(diào)查難度較大。 這種缺陷，是由于物業(yè)糾紛的敏感性、復(fù)雜性和突發(fā)性所導(dǎo)致的。為了彌補調(diào)查過程中難以避免的缺陷，我們擴大了樣本數(shù)量，且樣本覆蓋了北京市八個主城區(qū)，此外，我們還進行了個別訪談、現(xiàn)場采訪、文獻研究和定性研究等調(diào)查方式，以對調(diào)查的真實性、客觀性給予佐證。 5、問卷回收：本次調(diào)查共發(fā)出問卷605份，最終回收548份，回收率達90.6%。在數(shù)據(jù)分析過程中，排除廢卷（包括數(shù)據(jù)嚴(yán)重不符和數(shù)據(jù)嚴(yán)重殘缺不全）后，共對523份問卷進行了數(shù)據(jù)分析。 6、數(shù)據(jù)分析：問卷回收后小組成員共同進行了數(shù)據(jù)整理和篩選，并由小組中社會學(xué)專業(yè)的同學(xué)完成了數(shù)據(jù)錄入和分析。數(shù)據(jù)錄入運用Epidata，采用SPSS16.0進行數(shù)據(jù)分析和圖表制作。 7、分析方法： 理論框架：隨著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的附屬行業(yè)--物管企業(yè)也得到了較大的發(fā)展，但近年來物管與業(yè)主沖突卻愈演愈烈。面對種種的問題，本文從業(yè)主心理出發(fā)，充分運用了博弈論的有關(guān)思想，如“一般均衡理論” “囚徒困境” “搭便車?yán)碚摗钡壤碚?，對業(yè)主維權(quán)意思淡漠，合作意識較淺，組織程度較低，沖突解決困難等問題進行了分析，體現(xiàn)出了當(dāng)前小區(qū)管理中業(yè)主的不利地位和重重困境?；谶@樣的思考，我們對物管和業(yè)主之間的矛盾展開了深入的考察，試圖構(gòu)建一個關(guān)于導(dǎo)致沖突的條件機制的問題框架。我們的研究依據(jù)約翰?馮?諾依曼的博弈論為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)在業(yè)主與物管的博弈過程中，由于業(yè)主常常懷著搭便車的心理，不愿投入過多資源，導(dǎo)致業(yè)主力量分散，難以形成組織，以這種投機取巧心里為原動力的行動，最終卻導(dǎo)致了自身實際利益受損的結(jié)果。 我們對業(yè)主維權(quán)意思淡漠，合作意識較淺，組織程度較低，沖突解決困難等問題進行分析，對當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運行機制進行考察，并運用博弈論中的理論博弈模型檢驗業(yè)主和物管人員的心理--通過探究這些物管運營中的問題，試探性的為物管行業(yè)尋找一條更好的發(fā)展之路。 政策制定：在全面貫徹和落實科學(xué)發(fā)展觀的背景下，“以人為本”是本時期黨和政府的工作核心，在大力完善基層民主制度，構(gòu)建和諧社區(qū)的發(fā)展目標(biāo)面前，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依然堅持穩(wěn)健的發(fā)展道路和循序漸進的改革方式，把構(gòu)建法制層面上的溝通平臺作為改善社區(qū)管理體制的根本方式； 從操作層面來看，我們從法律體系和管理機制兩方面入手，通過定量分析在SPSS、Java編程信息系統(tǒng)等領(lǐng)域中的應(yīng)用，構(gòu)建社區(qū)優(yōu)化治理模型。立足于物業(yè)管理行業(yè)本體，通過SWOT人文科學(xué)分析法淺析業(yè)主心態(tài)差異，嘗試將文化心理結(jié)構(gòu)差異推廣為新興產(chǎn)業(yè)面臨的共同挑戰(zhàn)。
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作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 在全面貫徹和落實科學(xué)發(fā)展觀的背景下，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依然堅持穩(wěn)健的發(fā)展道路和循序漸進的改革方式；業(yè)主作為單一的社會個體，力量有限，所以一種新興的業(yè)主組織的成立顯得尤為重要，而我們即通過對當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運行機制進行了考察，并運用博弈論中的理論博弈模型檢驗了業(yè)主和物管人員的心理--通過探究這些物管運營中的問題，試探性的為物管行業(yè)尋找一條更好的發(fā)展之路。
科學(xué)性、先進性及獨特之處
- 本文從業(yè)主心理出發(fā)，充分運用了博弈論的有關(guān)思想，對業(yè)主維權(quán)意思淡漠，合作意識較淺，組織程度較低，沖突解決困難等問題進行了分析，體現(xiàn)出了當(dāng)前小區(qū)管理中業(yè)主的不利地位和重重困境。我們的研究依據(jù)約翰?馮?諾依曼的博弈論為基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)在業(yè)主與物管的博弈過程中，由于業(yè)主常常懷著搭便車的心理，不愿投入過多資源，導(dǎo)致業(yè)主力量分散，難以形成組織，以這種投機取巧心里為原動力的行動，最終卻導(dǎo)致了自身實際利益受損的結(jié)果。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 本研究通過對北京市物業(yè)狀況的發(fā)展，物業(yè)糾紛和投訴的原由進行了了解和分析，得出了一系列建議和措施，相信對改善當(dāng)前物管行業(yè)存在的問題有一定的意義。 本文中提出的便民措施建議和信息系統(tǒng)試運行方案在北京市崇文區(qū)本家潤園小區(qū)進行了實踐和試行，經(jīng)過3個月物業(yè)企業(yè)和小區(qū)居民的檢驗，在改進物業(yè)公司的服務(wù)，改善企業(yè)和業(yè)主間關(guān)系，理清各方職權(quán)上都有所裨益，得到了物管公司和小區(qū)業(yè)主的肯定。
作品摘要
- 在我們08年四月至今年三月以來對北京市社區(qū)物業(yè)管理狀況展開的社會研究調(diào)查中，我們對當(dāng)前北京居民小區(qū)中業(yè)主組織的成立程度和運行機制進行了考察，以社會調(diào)查研究方法為基礎(chǔ)，參考奧斯特洛姆《公共事物的治理之道——集體行動制度的演進》一書的理論框架，對業(yè)委會運作困難、物管費收取阻力大等問題進行了歸類分析，得出物管行業(yè)當(dāng)前困境的根源在于——在制度變遷的過程中，社區(qū)自治和企業(yè)管理在現(xiàn)有法律環(huán)境下的根本性沖突未得到有效調(diào)和?；谶@樣的思考，我們對自主治理和商業(yè)型管理的矛盾展開了深入的考察，盡量全面地引進導(dǎo)致沖突的條件機制的問題框架，再據(jù)此引進調(diào)解因素，以期構(gòu)建一個北京市社區(qū)的優(yōu)化治理模型。 在全面貫徹和落實科學(xué)發(fā)展觀的背景下，我們認(rèn)為堅持穩(wěn)健的循序漸進的改革道路，構(gòu)建法制層面上的溝通平臺是改善社區(qū)治理狀況，符合傳統(tǒng)文化心理和國情的根本方式； 從操作層面來看，我們從法律體系、管理體制兩方面入手得出了一系列治理模型框架； 通過對比中西業(yè)主文化心理對物業(yè)管理的影響，將其推廣為新興產(chǎn)業(yè)共同面臨的挑戰(zhàn)。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 本作品在2009年第五屆“挑戰(zhàn)杯”首都大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技競賽中獲得特等獎
參考文獻
- 1. 陳幽泓《走出“集體行動的困境”：業(yè)主自主治理創(chuàng)新的制度評價――以“業(yè)主代表大會制度”與“物業(yè)管理權(quán)信托制”為例》[R] 中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院 2.〔美〕馮?諾伊曼 摩根斯頓《博弈論與經(jīng)濟行為》 [M]王文玉 王宇 譯 生活?讀書?新知三聯(lián)書店出版社 2004-12 3. 曼柯?奧爾遜《集體行動的邏輯：公共利益和團體理論》(The Logic of Collective Action Public Goods and the Theory of Groups)，[M],上海人民出版社1995-04-01 4. 道格拉斯?霍夫斯塔特《元邏輯命題：追問思維和模式的本質(zhì)》[M]第29章“囚徒困境計算機競賽和合作的進化”班坦?戴爾出版集團 1985 5. 詹姆斯?M.布坎南（James M.Buchanan），（美）戈登?塔洛克（Gordon Turlock）著 陳光金譯 《同意的計算——立憲民主的邏輯基礎(chǔ)》，[M] 中國社會科學(xué)出版社，2000年
調(diào)查方式
- 1、本次研究采取了問卷調(diào)查、文獻研究和個別訪談相結(jié)合的方式，調(diào)查對象是北京市高中低檔住宅小區(qū)居民。 2、問卷設(shè)計與問卷結(jié)構(gòu)：調(diào)查問卷擬由小組成員自主設(shè)計，問卷結(jié)構(gòu)為自填式問卷，調(diào)查人員為本
同類課題研究水平概述
- 社區(qū)治理(Real Estate Management)起源于國外，并且在國外已經(jīng)存在、發(fā)展了幾百年，其本身的管理結(jié)構(gòu)、法治環(huán)境、以及理論研究都已趨近成熟。國內(nèi)的物業(yè)小區(qū)治理，不僅是在法制環(huán)境還是在物業(yè)管理體制本身，都相對落后，導(dǎo)致國內(nèi)的住戶在思想觀念、維權(quán)意識等方面也落后于國外住戶；而從根本上說，中國歷史國情的特殊性和社會轉(zhuǎn)型的時代背景就更加突出了社區(qū)治理的復(fù)雜性。根據(jù)奧斯特洛姆的理論，公共管理科學(xué)的研究分析應(yīng)包括操作規(guī)則層次、集體選擇規(guī)則、憲法選擇規(guī)則層次三個層面；而當(dāng)前無論是國際還是國內(nèi)，對于社區(qū)治理的研究多局限于“操作規(guī)則層次”或“集體選擇規(guī)則”層次二者之一的研究 。理性的個人的問題就是如何通過組織避免獨立行動的不利后果。根據(jù)既有的企業(yè)理論和國家理論，這個問題是由外部代理人解決的。這些理論以企業(yè)或國家作為一種組織工具，解釋了如何供給新制度，如何獲得承諾，以及如何有效監(jiān)督代理人和其他主體的行動。但是，一群委托人，如一個社群的公民，如何才能將自己組織起來解決制度供給、承諾和監(jiān)督問題，仍然是一個理論難題。由于一些人解決了這個難題，另一些人未解決這個難題，因此研究解決公共池塘資源問題中成功的和不成功的經(jīng)驗都應(yīng)該探討與集體行動理論和開發(fā)更好的公共池塘資源政策相關(guān)的重要問題。
