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基本信息
- 項(xiàng)目名稱(chēng)：
- 中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷及改進(jìn)思路
- 來(lái)源：
- 第十一屆“挑戰(zhàn)杯”國(guó)賽作品
- 小類(lèi)：
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- 簡(jiǎn)介：
- 在上海、深圳、武漢等典型大城市實(shí)踐的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中，對(duì)現(xiàn)狀評(píng)判的核心基礎(chǔ)是采用3σ控制原理作為單指標(biāo)的警情判別準(zhǔn)則。但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程短的現(xiàn)實(shí)，使得這一準(zhǔn)則運(yùn)用面臨尷尬的境地，即使有學(xué)者注意這一問(wèn)題，但沒(méi)有提出很好的解決辦法，本文在這一方面做出了有益的工作，突破了這一瓶頸。 作品從房地產(chǎn)周期波動(dòng)成分的非對(duì)稱(chēng)性以及統(tǒng)計(jì)學(xué)角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)綜合模擬風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)存在單指標(biāo)波動(dòng)均衡值與標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)存在有偏性問(wèn)題。在剖析問(wèn)題存在的深層次原因的基礎(chǔ)上，依據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)理論以及置信度理論構(gòu)建了相應(yīng)模型，提出指標(biāo)特征值改進(jìn)思路。案例研究顯示，改進(jìn)思路能有效解決了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)無(wú)警域與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，有利于改善房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)對(duì)現(xiàn)狀判別的準(zhǔn)確性及有效性
- 詳細(xì)介紹：
- 一、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷. 預(yù)警的核心機(jī)制就是對(duì)現(xiàn)狀的判別準(zhǔn)則，各城市預(yù)警實(shí)踐的準(zhǔn)則一般是統(tǒng)計(jì)學(xué)原理中的3σ控制原理。然而，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程較短的現(xiàn)狀使得3σ控制原理的前提條件難以滿(mǎn)足；從經(jīng)濟(jì)意義講，上海、深圳等東部城市享有國(guó)家優(yōu)惠政策所帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)期的繁榮，即實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，較多年份處于繁榮狀態(tài)，導(dǎo)致表征市場(chǎng)狀態(tài)的數(shù)據(jù)偏高，利用原始數(shù)據(jù)計(jì)算所得的指標(biāo)（如住房竣工面積）增長(zhǎng)率正常區(qū)間如【-7%，44%】為正常無(wú)警區(qū)域，即增長(zhǎng)率為-7%或44%為正常狀態(tài)，與住房竣工面積至少為人口自然增長(zhǎng)率的基本判斷相矛盾；而深圳的預(yù)警系統(tǒng)則將其標(biāo)準(zhǔn)化，進(jìn)一步掩蓋了事實(shí)真相。從指標(biāo)波動(dòng)圖來(lái)看，反映為半波長(zhǎng)與振幅的非對(duì)稱(chēng)性（如作品附件中的圖一），使得指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)產(chǎn)生有偏性問(wèn)題。 二、缺陷的改進(jìn)思路(不詳細(xì)闡述). （由于涉及到較復(fù)雜的數(shù)學(xué)理論推導(dǎo)，在此不作詳細(xì)陳述） （一）改進(jìn)思路一. 我們直接給出結(jié)論：以長(zhǎng)期趨勢(shì)曲線(xiàn)的波動(dòng)增長(zhǎng)率替代指標(biāo)波動(dòng)增長(zhǎng)率，可以有效剔除循環(huán)波動(dòng)因素的影響。即使在時(shí)間序列較短的情況下，也在較大程度上效正了指標(biāo)特征值估計(jì)的有偏性。 （二）改進(jìn)思路二. 若單指標(biāo)特征值估計(jì)有偏性的方向確定，可以運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論將特征值估計(jì)反方向進(jìn)行調(diào)整。則可通過(guò)建模加以調(diào)整，見(jiàn)附件。 三、案例分析 以上海市住房竣工面積為例，可得到這一單指標(biāo)未修正無(wú)警區(qū)域，改進(jìn)思路一、二的無(wú)警區(qū)域分別為【-7%，44%】,【4.92%，21.54%】，【5.07%，14.43%】（具體見(jiàn)作品附件中的圖示），顯然，改進(jìn)思路一、二較好的達(dá)到了預(yù)警域的合理修正，能與人們直觀(guān)判別吻合。 四、主要結(jié)論： 1.兩種方案均能有效解決實(shí)際中樣本特征值的有偏性問(wèn)題。 2.兩種方案的應(yīng)用范圍: （1）當(dāng)知道指標(biāo)特征值有偏的方向性時(shí)，利用改進(jìn)方案二效果更好。 （2）當(dāng)不知道指標(biāo)特征值估計(jì)有偏的方向時(shí)（如復(fù)合指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重），利用改進(jìn)方案一。
作品專(zhuān)業(yè)信息
撰寫(xiě)目的和基本思路
- 【目的】針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警準(zhǔn)則難以判別房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的實(shí)際情況，構(gòu)建統(tǒng)計(jì)修正模型試圖提高我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警的準(zhǔn)確性及有效性問(wèn)題。 【基本思路】1. 從直觀(guān)與理論的角度分析當(dāng)前房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷。2. 依據(jù)預(yù)警系統(tǒng)缺陷，構(gòu)建統(tǒng)計(jì)理論模型及灰系統(tǒng)模型來(lái)修正預(yù)警系統(tǒng)。 3.以典型案例城市為例，證明兩種模型在實(shí)踐應(yīng)用中的可行性。4.對(duì)兩種修正模型的適用范圍進(jìn)行討論和界定。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 【科學(xué)性】作品以我國(guó)各城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)存在的缺陷為研究對(duì)象，通過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)理論，灰系統(tǒng)理論構(gòu)建修正模型，并以案例城市為例進(jìn)行實(shí)證研究。模型推導(dǎo)邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，并能應(yīng)用于城市預(yù)警實(shí)踐是作品科學(xué)性的體現(xiàn)。 【先進(jìn)性及獨(dú)特之處】對(duì)實(shí)踐中預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警準(zhǔn)則，作品首次指出其存在的缺陷，研究視角新穎；依據(jù)缺陷的存在原因，從統(tǒng)計(jì)學(xué)理論，灰系統(tǒng)理論構(gòu)建修正模型，顯示了研究方法的創(chuàng)新。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 作品來(lái)源于實(shí)踐，是對(duì)實(shí)踐的分析，并在理論上進(jìn)行了升華，可為各城市政府房地產(chǎn)部門(mén)提高預(yù)警系統(tǒng)的準(zhǔn)確性和有效性提供一定的理論與實(shí)踐指導(dǎo)；模型易與原有系統(tǒng)結(jié)合，轉(zhuǎn)化為固定模式，具有較強(qiáng)的實(shí)際可操作性。
作品摘要
- 【作品摘要】從房地產(chǎn)周期波動(dòng)成分的非對(duì)稱(chēng)性以及統(tǒng)計(jì)學(xué)角度，分析了我國(guó)房地產(chǎn)綜合模擬風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)存在單指標(biāo)波動(dòng)均衡值與標(biāo)準(zhǔn)差估計(jì)有偏性的缺陷。在剖析缺陷存在的深層次原因的基礎(chǔ)上，依據(jù)長(zhǎng)期趨勢(shì)理論、灰色系統(tǒng)理論以及置信度理論構(gòu)建了相應(yīng)修正模型，提出指標(biāo)特征值改進(jìn)思路。案例研究顯示，改進(jìn)思路能有效解決了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)無(wú)警域與現(xiàn)實(shí)之間的矛盾，有利于改善預(yù)警系統(tǒng)的準(zhǔn)確性和有效性。
獲獎(jiǎng)情況及評(píng)定結(jié)果
- 作品發(fā)表與登載： 1.陳峰. 中國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷及改進(jìn)思路. 統(tǒng)計(jì)研究 , 2008, 25(12): 53-58（CSSCI,統(tǒng)計(jì)類(lèi)權(quán)威期刊） （Chen Feng. The Existing Drawback of China’s Real Estate Risk Early-warning System and the Thoughts of Improvement. , 2008, 25(12): 53-58） 2.作品已被深圳市房地產(chǎn)研究中心的預(yù)警系統(tǒng)所采用。(2009年4月)。 3.作品在2009年4月獲華中師范大學(xué)“挑戰(zhàn)杯”競(jìng)賽特等獎(jiǎng)。 4.作品在2009年6月獲湖北省第八屆“挑戰(zhàn)杯青春在WO”競(jìng)賽一等獎(jiǎng).
參考文獻(xiàn)
- [1]上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心.中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究[R].2007年. [2]丁烈云、李斌，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的構(gòu)筑技術(shù)要點(diǎn)及流程設(shè)計(jì)，系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2002(4):58~61. [3]李斌、丁烈云. 房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及CI的精度比較研究，系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2003(1)：53~58。 [4]張泓銘等. 城市房地產(chǎn)預(yù)警研究（下）——綜合模擬法的應(yīng)用[J]. 中國(guó)房地產(chǎn),2004(12):14~17. [5]王鋒,蘇良生. 深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系研究[J], 建筑科技2003(12):52~53. [6]郭磊,王鋒,蘇良生. 深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[J],數(shù)量經(jīng)濟(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究2003(7)：22~26. [7]S.L.Chen. Application of Fuzzy Comprehensive Judgment in IWR [J].Fuzzy Math., 2001 (9):739~744. [8]Allen, F. and Gale, D (2000), Bubbles and Crises, The Economic Journal, 110(January), 236-255. [9]Kummerow,G.R., A System Dynamics Model of Cycle Office Oversupply, Journal of Real Estate Research, 1999,18(1) ，pp233-255.
調(diào)查方式
- 深入考察了武漢、深圳以及上海房地產(chǎn)部門(mén)的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。（主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)資料、文獻(xiàn)資料的方式考察，如上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究報(bào)告、深圳房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及武漢市預(yù)警系統(tǒng)在網(wǎng)上公布的相關(guān)研究成果等）
同類(lèi)課題研究水平概述
- 在國(guó)外，對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中于資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)泡沫研究的重要成果主要有：Blanchard-Wetson(1982),DeLong(1990),Allen 等(1993)分別從理性預(yù)期,正反饋行為,信息不對(duì)稱(chēng)的角度來(lái)研究資產(chǎn)價(jià)格泡沫。關(guān)于泡沫檢驗(yàn)也有大量學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，如超常易變性檢驗(yàn)(Shiller，1981)；Flood-Garber(1980)提出的直接檢驗(yàn)。但關(guān)于房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)研究較少。Wong(1998),Allen 等(1998)從預(yù)期及信息不對(duì)稱(chēng)角度對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加以研究，現(xiàn)在大多學(xué)者如JanCadil(2009)等對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究多集中于泡沫檢驗(yàn)。而風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的預(yù)警在房地產(chǎn)領(lǐng)域研究更少，預(yù)警多集中于宏觀(guān)。如美國(guó)哈佛指數(shù)對(duì)經(jīng)濟(jì)的景氣預(yù)警，但1929年經(jīng)濟(jì)大蕭條導(dǎo)致了哈佛指數(shù)預(yù)測(cè)的失敗。其后，穆?tīng)栠x擇核心指標(biāo)，并將指標(biāo)分成先行、同步和滯后三類(lèi)來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)預(yù)警。60年代后，景氣預(yù)警從民間走入了政府研究和使用階段。但產(chǎn)業(yè)預(yù)警體系很少，僅僅有少量的綜合模擬評(píng)價(jià)體系和信心指數(shù)，如：美國(guó)的住房泡沫周期指數(shù)等。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的研究主要集中于2000年之后。如謝經(jīng)榮等(2002),袁志剛等(2003),王維安等(2006)以Allen研究為基礎(chǔ)探討泡沫的膨脹及其在區(qū)域間的擴(kuò)散。胡建穎等(2006)也都從學(xué)術(shù)角度進(jìn)行了研究。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究中，在學(xué)術(shù)上的研究有，胡建穎等（2007），陳日清等（2007）應(yīng)用計(jì)量模型對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行預(yù)警。中科院閆研、成思危等（2007）建立土地收益“負(fù)紅利”來(lái)進(jìn)行預(yù)警預(yù)報(bào)。在實(shí)踐上，丁烈云等1997，2004年主持了兩項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的國(guó)家自然科學(xué)基金課題，設(shè)計(jì)了城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)REEWS軟件，而王峰等、張鴻銘等也開(kāi)始研究房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，后者承擔(dān)了建設(shè)部房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)課題。然而，國(guó)內(nèi)研究多基于學(xué)術(shù)層面的研究。應(yīng)用于城市預(yù)警實(shí)踐的主要有丁烈云教授等設(shè)計(jì)的REEWS軟件，王峰等在深圳實(shí)踐的預(yù)警系統(tǒng)，張鴻銘等在上海實(shí)踐的預(yù)警系統(tǒng)。但上海、深圳、武漢等許多城市的預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)效果并不理想。其中重要原因就是單指標(biāo)預(yù)警準(zhǔn)則存在缺陷。 因此我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的改善首先應(yīng)對(duì)預(yù)警準(zhǔn)則進(jìn)行合理修正，促進(jìn)城市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)準(zhǔn)確性與有效性的提高。本作品在這一方面做出了有益的嘗試，取得了一定的突破。
