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基本信息
- 項(xiàng)目名稱(chēng)：
- 快速軌道建設(shè)對(duì)周邊房?jī)r(jià)影響的實(shí)證研究--基于成都地鐵1號(hào)線(xiàn)的Hedonic模型分析
- 來(lái)源：
- 第十二屆“挑戰(zhàn)杯”作品
- 小類(lèi)：
- 經(jīng)濟(jì)
- 簡(jiǎn)介：
- 成都地鐵1號(hào)線(xiàn)運(yùn)營(yíng)已有一段時(shí)間，但目前仍缺乏關(guān)于其對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的定量研究。本文先將地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)住宅價(jià)格的影響效應(yīng)分解為“空間效應(yīng)”和“時(shí)間效應(yīng)”，再基于Hedonic模型，通過(guò)變量重置、計(jì)量檢驗(yàn)等方法，建立了適用于成都地鐵1號(hào)線(xiàn)的改進(jìn)模型。然后，采集大量一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用模型對(duì)兩種效應(yīng)進(jìn)行了定量研究，測(cè)算了1號(hào)線(xiàn)的增值效應(yīng)等。最后，本文據(jù)此就成都地鐵后續(xù)線(xiàn)路建設(shè)提出了若干建議。
- 詳細(xì)介紹：
- 一、概述 根據(jù)最新《成都市中心城區(qū)快速軌道交通線(xiàn)網(wǎng)》的修編工作計(jì)劃，到2015年成都核心城區(qū)將形成兩橫兩縱、高覆蓋率的軌道交通線(xiàn)網(wǎng)，這一改變將對(duì)周邊住宅價(jià)格形成重要影響，有力促進(jìn)沿線(xiàn)土地增值，引導(dǎo)房地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)方向。成都地鐵1號(hào)線(xiàn)是本市快速軌道交通建設(shè)的核心內(nèi)容，然而目前國(guó)內(nèi)對(duì)其落成后的后期效應(yīng)，特別是對(duì)周邊住宅價(jià)格的定量研究領(lǐng)域仍然是一片空白。同時(shí)，成都地鐵2、3號(hào)線(xiàn)開(kāi)工在即，也亟需1號(hào)線(xiàn)的反饋結(jié)果進(jìn)行預(yù)估。 正是基于該現(xiàn)實(shí)情況，本文以成都地鐵1號(hào)線(xiàn)為例，探討城市軌道交通項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響,旨在對(duì)成都地鐵1號(hào)線(xiàn)產(chǎn)生的社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，并為成都后續(xù)地鐵線(xiàn)的建設(shè)，政府、企業(yè)、個(gè)人的決策提供參考性建議。 本文將地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)住宅價(jià)格的影響分解為“空間效應(yīng)”和“時(shí)間效應(yīng)”兩部分?？臻g效應(yīng)主要研究?jī)蓚€(gè)問(wèn)題：（1）成都地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響半徑；（2）量化在此影響范圍內(nèi)，距離站點(diǎn)不同范圍的住宅價(jià)格的變化規(guī)律。時(shí)間效應(yīng)的研究則是從時(shí)間維度上，通過(guò)剔除其他影響因子來(lái)單獨(dú)考察成都地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)的貢獻(xiàn)度，隨時(shí)間的變化而變化的過(guò)程。二、地鐵1號(hào)線(xiàn)空間效應(yīng)的研究 首先，為研究地鐵1號(hào)線(xiàn)的空間效應(yīng)，我們引入了國(guó)際通行的Hedonic模型。Hedonic模型是對(duì)異質(zhì)物品評(píng)價(jià)的主流方法之一，它首先把房地產(chǎn)看做由眾多不同的特征組成的集合體，然后將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價(jià)格，在控制房地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí)，進(jìn)而將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離，以反映其中地鐵1號(hào)線(xiàn)導(dǎo)致的價(jià)格變化。但是，考慮到成都房地產(chǎn)的特性，我們對(duì)原有的hedonic模型進(jìn)行了創(chuàng)造性地調(diào)整（兩方面：一為模型的形式，二為模型的入選變量），得到了適用于本次研究的hedonic改進(jìn)模型。 其次，基于hedonic改進(jìn)模型，我們通過(guò)實(shí)地調(diào)研（走訪(fǎng)住戶(hù)與房地產(chǎn)商；通過(guò)社會(huì)關(guān)系獲取非公開(kāi)信息）與網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)篩選（相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站）兩種方法，獲得了大量一手?jǐn)?shù)據(jù)。 然后，我們根據(jù)實(shí)際情況，參考問(wèn)卷反饋的信息，設(shè)定了住宅到地鐵站的距離、住宅到交通主干道的距離等若干變量，做為hedonic改進(jìn)模型的解釋變量。并對(duì)未入選變量作出了解釋。 最后，我們將調(diào)研所得數(shù)據(jù)代入模型進(jìn)行實(shí)測(cè)，淘汰了部分不顯著變量；進(jìn)行了相關(guān)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，得到了最終結(jié)果。 本文對(duì)空間效應(yīng)的研究結(jié)果表明，成都地鐵1號(hào)線(xiàn)的站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響半徑約為2千米。在其他因素相同的情況下，距離地鐵站點(diǎn)500米以?xún)?nèi)的住房要比1000--2000米以外的住房，總價(jià)平均高出925.2元/平米，如果按比例關(guān)系來(lái)度量，則提升了8.25%。距離地鐵站點(diǎn)500--1000米內(nèi)的房?jī)r(jià)要比2000米以外的房?jī)r(jià)平均高出767元/平米，按比例度量則提升6.17%。距離地鐵站點(diǎn)1000到1500米內(nèi)的房?jī)r(jià)要比2000米以外的房?jī)r(jià)平均高出199元/平米，按比例度量則提升0.6%。三、地鐵1號(hào)線(xiàn)時(shí)間效應(yīng)的研究 首先，為研究地鐵1號(hào)線(xiàn)的時(shí)間效應(yīng)，我們采用了均值比較方法，發(fā)現(xiàn)從2004年到2010年，隨著地鐵1號(hào)線(xiàn)的施工和運(yùn)營(yíng)，在站點(diǎn)周邊1500米半徑范圍內(nèi)，地鐵對(duì)住宅價(jià)格的拉升效果（隱含價(jià)格）經(jīng)歷了先上升，后下降的過(guò)程。如，從2005年到2006年，地鐵對(duì)住宅的拉升效果從761元/平米升至1068元/平米，而從2008年到2009年，拉升效果為從869元/平米降到832元/平米。地鐵對(duì)住宅的拉升效果是由1號(hào)線(xiàn)的建設(shè)以及與之同步的1號(hào)線(xiàn)周邊居住條件的整體改善共同帶來(lái)的，而先升后降的過(guò)程則是因?yàn)槭袌?chǎng)在1號(hào)線(xiàn)完全完工前，已完全消化了地鐵1號(hào)線(xiàn)所包含的價(jià)格信息，從而使地鐵的拉升效果向一個(gè)較低水平回歸。 綜合空間和時(shí)間效應(yīng)，截止至2011年初，1號(hào)線(xiàn)為周邊商品住宅帶來(lái)增值效益的至少為29.178億元。四、全文結(jié)論及建議 結(jié)論：本文就成都地鐵1號(hào)線(xiàn)的空間效應(yīng)與時(shí)間效應(yīng)進(jìn)行了定量分析，獲得了相關(guān)的定量結(jié)果，從而對(duì)地鐵1號(hào)線(xiàn)帶來(lái)的社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行了評(píng)估。 建議：本文參考所得結(jié)論，針對(duì)成都地鐵后續(xù)線(xiàn)路的建設(shè)、住宅定價(jià)、政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)的建立提出了相關(guān)建議。
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作品專(zhuān)業(yè)信息
撰寫(xiě)目的和基本思路
- 成都地鐵1號(hào)線(xiàn)運(yùn)營(yíng)已有一段時(shí)間，但其對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的定量研究尚是空白。成都地鐵2、3號(hào)線(xiàn)開(kāi)工在即，也亟需參考1號(hào)線(xiàn)的資料和效果反饋。 本文采用國(guó)際上相關(guān)領(lǐng)域研究通用的Hedonic模型，首先確定計(jì)算城市軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的時(shí)間效應(yīng)和空間效應(yīng)的方法；其次，對(duì)于收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算并對(duì)成都地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)住宅價(jià)格影響的空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)進(jìn)行計(jì)量分析；最后根據(jù)分析結(jié)果提出政策建議。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 1.本作品采用的Hedonic模型是國(guó)際學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)典模型，具有成熟性與可靠性。將地鐵影響房地產(chǎn)價(jià)格的效應(yīng)創(chuàng)造性地分解為時(shí)間效應(yīng)與空間效應(yīng)，能更全面地分析地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響，抓住問(wèn)題本質(zhì)。 2.本次模型數(shù)據(jù)來(lái)源多樣化，大部分為一手?jǐn)?shù)據(jù)，且研究結(jié)果多為量化結(jié)果，都通過(guò)了嚴(yán)格的計(jì)量與統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，確保結(jié)果準(zhǔn)確。 3.本次研究基于模型結(jié)果，提出了前瞻性的政策建議，提高了本作品的應(yīng)用價(jià)值。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 1.通過(guò)用模型定量分析地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)于周邊住宅價(jià)格的影響機(jī)制，為開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房定價(jià)、投資者的投資、住房購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)房等行為提供一定的參考。 2.本文從成都地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)周邊住宅的價(jià)格影響的出發(fā)，對(duì)成都地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)進(jìn)行評(píng)估，為整個(gè)軌道交通評(píng)價(jià)體系的完善做出了一定貢獻(xiàn)。 3.本文通過(guò)研究地鐵1號(hào)線(xiàn)對(duì)周邊住宅帶來(lái)的增值效應(yīng)，得出的結(jié)論可以作為成都地鐵后續(xù)線(xiàn)路融資方式設(shè)計(jì)和政策制定的重要參考。
作品摘要
- 【內(nèi)容摘要】 本文以成都地鐵1號(hào)線(xiàn)為例探討快速軌道建設(shè)對(duì)周邊房的影響,旨在評(píng)估1號(hào)線(xiàn)的社會(huì)效應(yīng),并為成都后續(xù)地鐵線(xiàn)的建設(shè)及各方?jīng)Q策提供建議。 本文從 “空間效應(yīng)”和“時(shí)間效應(yīng)”兩方面探討地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響,采用以改進(jìn)后的Hedonic模型為主、以均價(jià)比較研究為輔的研究方法。實(shí)地調(diào)研與網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)篩選應(yīng)用于搜集大量一手?jǐn)?shù)據(jù)。 首先利用改進(jìn)后的Hedonic模型分析空間效應(yīng)。結(jié)果表明,1號(hào)線(xiàn)的站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響半徑約為2千米。同時(shí),量化了距離地鐵站點(diǎn)500米以?xún)?nèi)、500--1000內(nèi)、1000--1500米內(nèi)的住房的增值效應(yīng),并發(fā)現(xiàn)該效應(yīng)成呈遞減趨勢(shì)。 其次利用均價(jià)比較法研究1號(hào)線(xiàn)的時(shí)間效應(yīng)。結(jié)果表明從2002年到2010年,在站點(diǎn)周邊1500米半徑范圍內(nèi),地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響經(jīng)歷了先上升、后下降的過(guò)程。綜合空間和時(shí)間效應(yīng),1號(hào)線(xiàn)為周邊商品住宅帶來(lái)增值效益的至少為29.18億元。 最后,根據(jù)研究結(jié)果,本文為成都地鐵后續(xù)線(xiàn)路的建設(shè)、住宅定價(jià)、政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)的建立提出了相關(guān)建議。 【關(guān)鍵字】成都地鐵1號(hào)線(xiàn)；Hedonic模型；空間效應(yīng)；時(shí)間效應(yīng)
獲獎(jiǎng)情況及評(píng)定結(jié)果
- 作品獲得西南財(cái)經(jīng)大學(xué)第八屆本科生科研競(jìng)賽暨第十二屆挑戰(zhàn)杯全國(guó)大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競(jìng)賽校內(nèi)選拔賽特等獎(jiǎng)（全校僅一名）。
參考文獻(xiàn)
- 參考文獻(xiàn)目錄： [1]Rainer Schulz，Axel Werwatz.A State Space Model for Berlin House Prices :Estimation and Economic Interpertation[J].Journal of Real Estate Finance and Economics，28:1，37-57，2004:37-39 [2] David R Bowes,Keith R Ihlanfeldt.Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Residential Property Values[J].Journal of Urban Economics,2001,50 [3] 李子奈.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)——方法與應(yīng)用[M].清華大學(xué)出版社，1992 [4] 雷懷英,朱鈺, 高艷云. 基于質(zhì)量調(diào)整的Hedonic價(jià)格指數(shù)研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2007（10） [5] 趙曉煜,曹忠鵬.享樂(lè)型服務(wù)的場(chǎng)景要素與顧客行為意向的關(guān)系研究[J].管理科學(xué),2010(04) [6] 冷凱君,曾祥金.半?yún)?shù)方法在Hedonic方程中的應(yīng)用.統(tǒng)計(jì)與決策[J]，2005（22） [7] 蔣一軍,龔江輝.異質(zhì)商品價(jià)格指數(shù)與Hedonic方法.中國(guó)統(tǒng)計(jì)[J]，1996（04） [8] 何劍華,用hedonic模型研究北京地鐵13號(hào)線(xiàn)對(duì)住宅價(jià)格的效應(yīng)[D].清華大學(xué)優(yōu)秀碩士論文.2005（04）實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)：分為空間效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行了整理，詳見(jiàn)作品附錄。
調(diào)查方式
- 走訪(fǎng)、問(wèn)卷、現(xiàn)場(chǎng)采訪(fǎng)、人員介紹、個(gè)別交談、親臨實(shí)踐、圖片、照片、書(shū)報(bào)刊物、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、其它等。
同類(lèi)課題研究水平概述
- 國(guó)外研究文獻(xiàn)： Zvi Griliches于1961年在The Price Statistics of the Federal Government上發(fā)表《Hedonic Price Indexes for Automobiles:An Econometric Analysis of Quality Changes》，首次將hedonic模型引入實(shí)證研究領(lǐng)域。隨后，Hdonic定價(jià)模型被廣泛的運(yùn)用在耐用品的定價(jià)中，大量關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的文獻(xiàn)采用了Hedonic模型作為研究方法的核心，例如，Hedonic模型和重 復(fù)銷(xiāo)售模型并列為計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)的兩大理論基石。 W.A.Brunauer等人在《Hedonic Regression Models with Spatial Scaling Factors:An Application for Rents in Vienna》一文中以維也納為例，應(yīng)用了考慮空間因素的Hedonic模型考察住宅租金； Rainer Schulz，Axel Werwatz在《A State Space Model for Berlin House Prices:Estimation and Economic Interpertation》一文中考察了Hedonic模型租金的影響因素。國(guó)內(nèi)研究文獻(xiàn)： 由于中國(guó)與歐美國(guó)家的住宅租賃市場(chǎng)不同，國(guó)內(nèi)利用hedonic模型對(duì)“軌道交通項(xiàng)目的量化性影響”研究還比較薄弱，相關(guān)文獻(xiàn)較少，多是簡(jiǎn)單的定量計(jì)算或?qū)Y(jié)果進(jìn)行粗略的分析。 葉霞飛、蔡蔚在《城市軌道交通開(kāi)發(fā)利益還原方法的基礎(chǔ)研究》一文中通過(guò)考察上海地鐵莘莊站2 km圈內(nèi)、圈外多層住宅平均房?jī)r(jià)的變化情況，認(rèn)識(shí)到城市軌道交通對(duì)沿線(xiàn)地價(jià)和房?jī)r(jià)的升值存在重要影響，并得出房?jī)r(jià)地價(jià)升值在時(shí)間上超前于軌道交通線(xiàn)通車(chē)而發(fā)生的結(jié)論； 黃慧明在《地鐵對(duì)廣州市商品住宅的空間影響研究》一文中研究了廣州地鐵對(duì)商品住宅的空間效應(yīng)，得出了“沿線(xiàn)商品住宅價(jià)格絕對(duì)值整體上升，但長(zhǎng)期看升幅不大”等定性結(jié)論。 田莉、莊海波在《城市快速軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的機(jī)制研究》中分析了廣州市聯(lián)合開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題及發(fā)展策略； 陳雪明根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)在《合作開(kāi)發(fā)方式在中國(guó)城市交通建設(shè)中的應(yīng)用前景》中提出了我國(guó)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的策略建議。
