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基本信息
- 項目名稱：
- 喚醒土地價值：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資研究--以成都市錦江區(qū)為例
- 小類：
- 經(jīng)濟
- 簡介：
- 本項目對錦江區(qū)集體建設(shè)用地抵押貸款的運作模式進(jìn)行了整理，并提出土地價值乃集體建設(shè)用地抵押貸款順利進(jìn)行的核心因素；同時對抵押貸款的推廣性進(jìn)行了分析，指出集體建設(shè)用地抵押貸款運作中的問題并給予了相應(yīng)的政策建議，對集體建設(shè)用地在錦江區(qū)的深入進(jìn)行以及在其他地區(qū)的推廣有著一定的參考價值。
- 詳細(xì)介紹：
- 2003年10月11日，中共第十六屆中央委員會第三次全體會議首次確立提出了要大力發(fā)展縣域經(jīng)濟，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展目標(biāo)。在全國大力深入進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃的背景下，成都和重慶兩市首開先河，成為國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展綜合改革試驗區(qū)。本著“三個集中”的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的重要方法，以及“六個一體化”創(chuàng)新共創(chuàng)共享機制，成都市先后在成華，新都，錦江，武侯四區(qū)提出了“198”規(guī)劃并做了多項有意義的嘗試，其中尤為突出的便是“成都市錦江區(qū)“198”區(qū)域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合開發(fā)項目”，而該項目的順利實施得益于相關(guān)政策法規(guī)的創(chuàng)新推行。 當(dāng)前我國《土地管理法》、2003年起執(zhí)行的《農(nóng)村土地承包法》及其他相應(yīng)的一系列國家有關(guān)法律和相關(guān)行政規(guī)章明確規(guī)定了農(nóng)村土地的使用權(quán)不能進(jìn)行抵押或出讓。然而成都市憑借統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的優(yōu)勢，于2008年出臺了《成都市集體建設(shè)用地管理辦法（試行）》，肯定了集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性。使有產(chǎn)權(quán)的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場后也能夠進(jìn)行抵押;此后央行和銀監(jiān)會也發(fā)出通知，允許農(nóng)村經(jīng)營性的建設(shè)財產(chǎn)進(jìn)行抵押。在隨后的兩年，成都市相繼出臺了多項法規(guī)政策，以開放對集體用地出讓的諸多限制。 在此背景下，錦江區(qū)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革的過程中創(chuàng)新提出以新型集體經(jīng)濟組織和金融機構(gòu)為主體的集體建設(shè)用地抵押貸款，為成都市乃至全國的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實踐做了有益的探索。 錦江區(qū)的土地貸款盤活了錦江區(qū)內(nèi)原先閑置的集體建設(shè)用地，使集體建設(shè)用地價值得到進(jìn)一步的“喚醒”，并為錦江區(qū)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提供了有力的資金保障。 本文旨在介紹成都市錦江區(qū)土地貸款的具體情況，挖掘出錦江區(qū)土地貸款項目的進(jìn)行模式和順利實施的關(guān)鍵因素，得到“錦江模式”對其他進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的地區(qū)的借鑒和啟示，并提出問題和相應(yīng)建議。
作品圖片
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 【目的】研究成都市錦江區(qū)集體建設(shè)用地抵押融資的運作模式，分析“錦江模式”對其他地區(qū)進(jìn)行的啟示與借鑒。 【思路】通過對成都市錦江區(qū)集體建設(shè)用地抵押融資運作模式進(jìn)行研究，分析其成功關(guān)鍵，從而得出“錦江模式”對其他地區(qū)的借鑒意義。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨特之處
- 【科學(xué)性】本文挖掘出“錦江模式”及其核心因素即土地價值開發(fā)，分析其為其他地區(qū)帶來的借鑒意義，并提出相應(yīng)政策建議。 【先進(jìn)性】錦江區(qū)集體建設(shè)用地抵押貸款是以新型集體經(jīng)濟組織和金融機構(gòu)為主體的新貸款模式。本文基于前人研究和錦江區(qū)情況對“錦江模式”進(jìn)行了深入研究。 【獨特之處】本文對“錦江模式”進(jìn)行了研究并指出其成功的核心因素以分析“錦江模式”為其他地區(qū)帶來的啟示和借鑒意義同時提出相應(yīng)政策建議。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 錦江區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，盡管占盡大城市近郊農(nóng)村的優(yōu)勢，但“三農(nóng)”問題仍然突出，農(nóng)村的集體土地所有權(quán)制度不能適應(yīng)這一地區(qū)的發(fā)展需要。錦江區(qū)的集體建設(shè)用地抵押貸款則提供了解決這些問題的新思路，突破現(xiàn)有的一些約束，讓集體土地進(jìn)入流轉(zhuǎn)從而使土地價值得到“喚醒。本文深入研究“錦江模式”，得出其對我國其他地區(qū)的啟示與借鑒，對成都乃至全國的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌都有著參考意義。
作品摘要
- 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資是近年全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌實踐工作中探索形成的融資方式。首先，本文通過文獻(xiàn)資料整理和研究，從理論層面探索了農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押融資的一般運行模式和機制；然后通過走訪、座談等實地調(diào)查對成都市錦江區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資情況進(jìn)行典型個案研究，圍繞項目運行流程、成本、收益與風(fēng)險分析和土地價值開發(fā)三方面深入分析了錦江區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押融資運行實踐，總結(jié)得出“錦江模式”發(fā)展經(jīng)驗與不足。在此基礎(chǔ)上，提出了促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押融資的政策建議。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 第十二屆“挑戰(zhàn)杯”西南財經(jīng)大學(xué)學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競賽校一等獎
參考文獻(xiàn)
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調(diào)查方式
- 走訪 現(xiàn)場采訪 人員介紹 個別交談 圖片、照片 書報刊物 統(tǒng)計報表 文件 其它
同類課題研究水平概述
- 按照《中華人民共和國土地管理法》第8、9、10條規(guī)定，我國的土地分為國有土地和集體所有土地，國有土地通常是城市土地，為國家所有；集體所有土地通常是農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬于國家的以外，屬于農(nóng)村集體所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)土地在這種集體產(chǎn)權(quán)制度的安排之下，集體所有土地產(chǎn)權(quán)的主體實際上是被虛置了，產(chǎn)權(quán)主體的缺位只是土地流轉(zhuǎn)變得異常困難。 關(guān)于集體土地的使用和流轉(zhuǎn)問題,《土地管理法》第四十三條規(guī)定:“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是,興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹龡l規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！庇纱丝梢?集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房,但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租,因此集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。 2008年，成都市成為了“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)”，成都市在加大地方財政對農(nóng)村和農(nóng)民轉(zhuǎn)移支付的同時，利用城市化加速的難得機遇，釋放級差土地收入的巨大能量，把本來屬于農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利真正還給農(nóng)民，并經(jīng)由打破城鄉(xiāng)壁壘的土地合法流轉(zhuǎn)與統(tǒng)一的土地市場交易，形成農(nóng)民與各相關(guān)利益方共同分享城市化土地增值的新格局[。然而，試驗區(qū)建設(shè)中的金融支持供給并不容樂觀。金融支持的供給主體單一，金融支持的供給存量不足，金融支持供給的結(jié)構(gòu)不合理。另外，隨著集體經(jīng)濟組織及其成員的融資需求和融資意識逐步加強,現(xiàn)實中突破法律規(guī)定出現(xiàn)的以宅基地、農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)等集體土地使用權(quán)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物所占用的集體土地使用權(quán)直接抵押的案例已非鮮見。 在相關(guān)文獻(xiàn)研究中，我們發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)學(xué)者將關(guān)注點放在了集體建設(shè)用地抵押融資的合法問題上，以及銀行貸款風(fēng)險性研究上。而我們將從另一角度出發(fā)，如何將集體用地抵押融資更好的融入集體土地流轉(zhuǎn)，政府如何提升土地價值使資金在流轉(zhuǎn)過程中既能如期還貸款，同時使農(nóng)民獲得更好的經(jīng)濟利益。
