基本信息
- 項目名稱：
- 遼寧省城市居民住房保障需求調查報告
- 小類：
- 社會
- 簡介：
- 住房問題是當前的熱點問題，是關乎社會穩(wěn)定與和諧的重要問題。本項目通過計算機輔助隨機撥號抽樣，對1199戶遼寧省城市居民進行問卷調查，并進行描述統計、方差分析、回歸分析和結構方程模型等分析，得出了當前住房保障供需失衡，供給嚴重不足；市民住房偏好受住房用途影響等研究結論。提出了進一步加大保障性住房的建設比例，多途徑滿足保障性住房需求，取消經濟適用房和限價房的供給，加大廉租房建設等建議。
- 詳細介紹：
- 本次調查以遼寧省城市居民為抽樣群體，采用計算機輔助撥號調查技術進行分層隨機抽樣。調查共經歷問卷設計、預調查、問卷修改、正式調查與調查報告撰寫五個階段。 1、問卷設計 首先確定系統的研究思路，然后從中整理出需要調查的維度，通過開放性問卷調查和討論將其細化為調查問卷題項，編制預調查問卷。預調查問卷由條件甄別、租房狀況、擁有房產、購房用途、住房選擇、保障政策、家庭收入、家庭支出與基本信息9個維度組成。再將維度細化成若干調查題項，整份問卷包括78個題項。 2、預調查 為了驗證所設計的問卷是否可行，進行了小規(guī)模預調查。確定沈陽和大連為必調查城市，分別計劃25份有效問卷。其他12個城市按照市轄區(qū)人口數從大到小依次排列，從前六個城市和后六個城市中分別隨機抽取兩個城市，分別是鞍山市、營口市和遼陽市、鐵嶺市。這四個城市總共計劃調查50份有效問卷，分配比例按照市轄區(qū)人口數來分配。整個預調查計劃樣本量100份，實際樣本量105份。 3、問卷修改 預調查結束后，對問卷進行必要的數據處理。首先，對定量題進行信度分析，剔除信度較低或者影響整體信度的題項；其次，考量每個所需變量的數據獲取情況，對無法獲得準確數據的變量進行修改，細化成若干更易調查的題項；最后，根據調查中碰到的問卷語言表達，選項完備性等情況進行修改，從而形成了正式調查問卷。 4、正式調查 正式調查按《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊2009》中的遼寧省市轄區(qū)人口規(guī)模進行抽樣，計劃總樣本量1200份。按1%的成功率抽樣，產生120000個固定電話號碼。對這些號碼進行隨機抽號撥打，共撥出69653個號碼，成功1201份，成功率1.72%；除去2份無效問卷，共1199份有效問卷。 正式調查累計樣本撥號時間為37380.35分鐘，成功調查累計時間為19102.12分鐘，每份成功樣本平均時間為15.93分鐘。 5、調查報告撰寫 調查報告共包括緒論、問卷設計與調查過程介紹、遼寧省城市居民的住房現狀和家庭收支狀況描述分析、住房保障需求水平的測算、住房偏好的結構以及結論與建議部分。 第一、緒論部分主要從研究背景、研究目的與意義、文獻綜述和研究的整體設計等方面對這篇報告的撰寫做好鋪墊。 第二、問卷設計與調查前面已經有所介紹這里不再贅述。 第三、住房現狀與家庭收支描述分析開始進入調查報告的主體部分。首先，分析發(fā)現租房類型集中于商品房和單位租房；廉租房和公租房所占比例很小，分別為9.3%和6.7%。這說明，當前廉租房和公租房在解決城市居民住房問題方面起到的作用非常有限。69.3%的租房家庭的租房室均人口大于1，租房室均人口數均值為1.81。說明這些家庭存在多口人擠一屋的局面，且這樣的家庭的比例較高，他們的租房水平亟待提高。其次，住房私有化程度高。從購房時間來看，在1998年后購房的占62.3%?？梢钥闯鰧嵭蟹扛囊詠恚鞘凶≌接谢_到較高水平。但擁有一處房產的家庭中，只有極少數需要住房者購買到經濟適用房，僅占3.7%。另外，與租房者類似，自有住房者也存在多口人擠一屋的局面。 家庭收入方面，遼寧省家庭月總收入的均值為5410.90元，而家庭月總收入在4000元以下的家庭占50.9%；遼寧省人均月總收入為2127.0元，而月收入在2000元以下的居民為大多數，占69.2%。遼寧省城市居民的基尼系數為0.68，這都說明現在遼寧省城市居民貧富差距很大。家庭支出方面，遼寧省人均月總支出的均值為1513.9元，平均每人每月能夠結余613.1元。人均月支出在2000元以下的占80.3%，家庭月支出在3000元以上的占7%，說明遼寧省城市居民消費水平不高，生活質量較低，也從側面反映出社會保障的不足。 第四、住房保障需求水平的測算 住房保障需求測算先從住房需求的測算著手，以鄧衛(wèi)等在《住宅經濟學》中提到的住宅需求回歸模型為基礎，構建住房有效需求的預測模型，再根據住房有效需求的定義得到住房需求為11882.26×(1±2.83%)萬平方米。 住房需求包含住房消費需求和住房投資需求。住房消費需求就是購房者為了滿足居住需求而購買的住房，它除了通過家庭經濟實力來滿足，對于仍然無法滿足的住房消費需求，就需要住房保障來滿足。租房者和無房借房者的住房全部是為了滿足住房消費需求；擁有一處房產的住房者除了滿足住房消費需求，還需要滿足住房投資需求；而擁有兩處及以上房產者，則不存在住房保障需求。根據住房需求與住房保障需求的這些聯系，從中分離出住房需求中住房消費需求的比例為55.96%，住房消費需求中住房保障需求的比例為50.16%。即住房需求中住房保障需求的比例為28.07%。從而得到2011年遼寧省城市居民需要保障房為3335.35×(1±2.83%)萬平方米。 第五、住房偏好結構 為了解決住房的供需錯位問題，需要對住房偏好的結構有深入的了解。住房需求具有個別性，說明它作為一種異質性的商品，本質上具有迥然各異的特征，這樣才能滿足不同偏好的消費者多元化的需求。對住房的需求不僅僅是數量的增減變化，背后還潛藏著因人而異的“個別性”選擇偏好。同時，像住宅這樣昂貴的商品，人們輕易不敢問津，它的需求具有階段性，這意味著住宅的消費欲望很難一蹴而就地得到滿足，只能分步實施。因此，在住房選擇上，人們必然慎重考慮自身偏好進行選擇。在享受需求上，人們必然要求面積更大、設備齊全、環(huán)境更美、質量更好的居所。對住宅的位置、檔次與品種的選擇偏好上，住宅的戶型設計、樓層朝向、配套設施、居住環(huán)境、物業(yè)管理、公共服務、鄰里構成等一系列問題也是重要的偏好因素。本文構建住房偏好結構方程模型也正是建立在住宅偏好這些內涵的基礎之上，提出研究假設，確立住房偏好初始模型。在根據調查數據對初始模型進行路徑分析、假設檢驗與修正，形成最終的結構方程模型。 第六、結論與建議 調查得到的核心結論有：(1)已有的住房保障供給只滿足49.44%的住房保障需求; (2)以套型建筑面積為50平方米/套的標準，2011年遼寧省政府提出的建造34萬套保障房的目標仍只滿足當前住房保障需求50.97%；(3)房價、戶型結構、基本生活設施等因素是市民選房滿足住房消費需求時重點考慮的因素。 此外還得到其他相關結論，如：遼寧省城市基尼系數為0.68，說明現在遼寧省城市居民貧富差距很大；家庭人口數對住房室數和居住面積影響不顯著；58.6%有一處房產家庭和 69.3%租房家庭的住房室均人口數大于1，這些家庭存在多口人擠一屋的局面；租房家庭住房更擁擠。 為了解決這樣的住房保障問題，本報告提出了以下建議：(1)加大保障性住房的建設比例；(2)多途徑滿足保障性住房需求；(3)取消經濟適用房和限價房的供給；(4)加大廉租房建設；(5)嚴格審查保障房的進入和退出機制，健全相關法律制度；(6)保障房建設應重視房屋及社區(qū)等因素 、重視物業(yè)；(7)建造多室小戶型保障房。
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 當前，我國房價不斷攀升，中低收入家庭很難買得起住房，從而產生了住房保障需求。本研究著眼于探索和解決當前我國的城市居民住房需求問題，通過對遼寧省城市居民家庭的隨機抽樣調查，構建遼寧省城市住房需求的預測模型；根據住房保障需求與住房需求的關聯，測算當前遼寧省保障房的需求量。對影響住房偏好的因素進行結構方程模型分析，找出影響居民選房主要因素及各個因素間的聯系，并提出遼寧省住房保障政策和建設規(guī)劃的相關建議。
科學性、先進性及獨特之處
- 用“需求”這一經濟學概念研究住房保障這一公共物品，是本文的新視角。將住房需求理論引入住房保障需求研究，拓展了住房保障需求的研究視野。另一方面，采用宏觀統計數據和一手問卷調查數據相結合的數據處理方法，常規(guī)回歸分析與結構方程模型分析相結合的統計分析方法，建立住房保障需求計量模型，是研究方法上的創(chuàng)新。
應用價值和現實意義
- 為制定住房保障政策和保障房建設規(guī)劃提供參考。一方面，通過測算住房保障需求，對當前遼寧省的住房保障供給的缺口有客觀上的認識。另一方面，通過住房偏好結構方程模型揭示居民選房的影響因素，使保障房建設有的放矢，切實滿足城市居民的實際需求。
作品摘要
- 隨著房價的攀升，普通市民難以通過自身經濟實力滿足住房需求，政府也提出了建設保障房的目標。但究竟保障房需求量多大？應如何測量？目前并無明確答案?；谶@樣的現實背景，筆者對遼寧省14個城市的1199戶居民家庭進行問卷調查，結合遼寧省2000-2009年統計年鑒，測算出2011年遼寧省住房保障需求量為3335.35×(1±2.83%)萬平方米。住房偏好分析顯示，若居民購房是為了自住，會先考慮房屋自身情況，人文與自然環(huán)境次之。據此提出加大保障房建設規(guī)模，多途徑滿足保障房供給，取消經濟適用房和限價房，嚴格審查和監(jiān)督保障房的進入和退出機制，加強租房市場管理，建造多室小戶型保障房等建議。
獲獎情況及評定結果
- 無
參考文獻
- 1、遼寧省2011年計劃建設34萬戶保障房； 2、2009年住房施工面積為14527萬平方米； 3、國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見； 4、2009-2011年遼寧省政府工作報告； 5、2000-2009年遼寧省統計年鑒； 6、鄧衛(wèi) 宋揚. 住宅經濟學[M]，清華大學出版社，2008年版； 7、陳杰.城市居民住房解決方案[M]，上海財經大學出版社，2009年版； 8、Chu-Chia Lin Sue-Jing Lin. An Estimation of Elasticities of Consumption Demand and Investment Demand for Owner-Occupied Housing in Taiwan : A Two-Period Model[J] International Real Estate Review, 1999(2). 9、O.J. Ndubueze.Urban Housing Affordability and Housing Policy Dilemmas in Nigeria[D]，University of Birmingham，2009.
調查方式
- 1、借助計算機輔助問卷調查技術進行分層隨機抽樣電話問卷調查； 2、查閱遼寧省2000-2009年統計年鑒獲得相關數據。
同類課題研究水平概述
- 謝樊認為居民的住房需求主要是對自我實現、尊重與地位、歸宿與相愛、安全、生理的追求。它主要受到收入、房價、偏好、預期、利率等因素的影響。任放等人用意愿調查法和現實性偏好法對成都市住房需求結構進行度量，認為住房供需結構錯位是當前我國許多城市住房市場面臨的主要問題，而針對供需結構錯位的分析、研究和調控決策都必須以對住房需求結構的準確把握為基礎。 Chu-Chia Lin和Sue-Jing Lin在臺灣自住住房的兩期模型中，將購房者的住房需求分為消費需求和投資需求，并把戶主分為三種類型，即租房者、擁有一處房產的業(yè)主，以及擁有兩套及以上房產的業(yè)主。作者認為，租房者只有消費需求，擁有一處房產的業(yè)主既有消費需求又有投資需求，對兩套及以上房產的業(yè)主只存在投資需求。受這一觀點啟發(fā)，筆者將住房需求分為住房消費需求和住房投資需求；住房保障需求屬于住房消費需求的一部分，即靠自身經濟實力無法滿足的基本消費需求，不包括其投資需求。 余凌志認為城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題的核心是住房支付能力問題，文中比較研究了房價收入比(PIR)指標、租金收入比(RIR)指標、住房消費比例指標、HAI指數、收入余額指標(Residual income indicator)等國內外多種住房支付能力評價方法，最后將全體居民中位收入的50%或60%定義為最低生活保障線。本研究也以此方法進行類比，將最低住房保障線定為全體市民“住房負擔能力”的60%。O.J.Ndubueze利用2003-2004年尼日利亞生活水平調查的數據，經過提出假設、構建模型、驗證假設、調整模型，得出尼日利亞的住房可支付能力的總公式，探討不同社會經濟群體之間的不同住房可支付能力，并由研究成果出發(fā)，提出尼日利亞的住房政策和規(guī)劃，并對該國住房政策改革進行反思。 關于住房保障需求方面的研究，多數學者都是在已往統計數據之上進行的。余凌志運用的收入余額指標方法所需要的大量單個家庭的收入和支出數據，僅從理論方面作了探討以及案例分析;O.J.Ndubueze盡管經過了提出假設、構建模型等一系列研究分析，但其所選數據仍非一手數據，其數據有效性和據此而得出的研究成果仍待考證。
