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基本信息
- 項(xiàng)目名稱：
- 論政府關(guān)于物價(jià)調(diào)控背后隱藏的問(wèn)題
- 來(lái)源：
- 第十二屆“挑戰(zhàn)杯”省賽作品
- 小類：
- 經(jīng)濟(jì)
- 簡(jiǎn)介：
- 房地產(chǎn)泡沫的破滅似乎近在眼前，政府更是無(wú)力改變這個(gè)局面，房地產(chǎn)商正在緊縮自己的經(jīng)營(yíng)范圍，是什么造成了如今房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀？一方面政府行為的促進(jìn)，一方面房地產(chǎn)商對(duì)利潤(rùn)的瘋狂追逐，一方面炒房者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀估計(jì)，一方面老百姓對(duì)屬于自己的家的渴望，這其中起到關(guān)鍵作用的是誰(shuí)？就是政府??????
- 詳細(xì)介紹：
- 隨著新一輪的漲價(jià)熱潮，物價(jià)飛速上漲，由開(kāi)始的“蒜你狠”，“豆你玩”，“糖高宗”到不久之前的鹽荒和如今的日化用品方便面的漲價(jià)暫緩，政府似乎在物價(jià)調(diào)控上總是滯后于人們的哄搶熱潮。 在這些有代表性的商品物價(jià)上漲的背后，我們不難看出有人為操作的影子，但是對(duì)于這些人為的操作，政府似乎沒(méi)有什么有效的措施來(lái)制止，畢竟這些都是商業(yè)行為，但是在物價(jià)上漲后的處理上，政府似乎沒(méi)有太多有效的作為。 大蒜和大豆以及糖的價(jià)格上漲，似乎都關(guān)系到了民生的問(wèn)題，而由于食品喜好的地域性限制，大蒜的價(jià)格操作只限于山東及周邊地區(qū)，而不是全國(guó)范圍內(nèi)的，但是我們可以看到全國(guó)性的漲價(jià)并不少見(jiàn)，而且漲幅同樣非常的大，例如房?jī)r(jià)。 在房?jī)r(jià)的調(diào)控上，國(guó)資委和發(fā)改委似乎是心有余而力不足，是什么導(dǎo)致了這個(gè)現(xiàn)狀呢？我們似乎可以提出以下幾個(gè)問(wèn)題，先來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的上漲是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱的，于是很多人一直咒罵房地產(chǎn)商，包括溫總理也呼吁房地產(chǎn)商要有道德的血液，但是開(kāi)發(fā)商為什么要調(diào)價(jià)，他們對(duì)利潤(rùn)的追求是無(wú)限的嗎？顯然不是，他們同樣知道房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)銷量一定會(huì)受到影響，但是他們依然要漲價(jià)，為什么？因?yàn)樗麄兊睦麧?rùn)受到了壓縮，那么利潤(rùn)為什么會(huì)被壓縮，是因?yàn)橥恋刭M(fèi)用，原材料價(jià)格，運(yùn)輸費(fèi)用以及人力費(fèi)用增加了，那么為什么這些費(fèi)用會(huì)增加呢？因?yàn)檎獎(jiǎng)?chuàng)收，土地出讓金引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，誰(shuí)的投標(biāo)價(jià)高誰(shuí)就拿到土地，于是很多國(guó)企央企的房地產(chǎn)公司拿著國(guó)家的錢(qián)，高價(jià)買(mǎi)來(lái)土地，然后賣給人民，于是很多央企國(guó)企的下屬房地產(chǎn)公司成為了標(biāo)王，那么如此高的地價(jià)就必須轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以房?jī)r(jià)升高是一定的。 同樣，我們來(lái)看一下房?jī)r(jià)中比例最大的一塊是什么？據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。如此多的稅費(fèi)當(dāng)然不會(huì)由開(kāi)發(fā)商買(mǎi)單，于是轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，同時(shí)國(guó)家發(fā)布的控制房?jī)r(jià)的措施又出臺(tái)了增加稅費(fèi)的規(guī)定。 由此，我們不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)中的大部分利潤(rùn)實(shí)際上是給了國(guó)家，而國(guó)家出臺(tái)的控制房?jī)r(jià)的手段卻是要汲取更多的利潤(rùn)。 分析到這，我們就不難得出中國(guó)房?jī)r(jià)為什么遲遲不降的原因了，一方面，國(guó)家需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)?yè)纹鸾?jīng)濟(jì)的漲幅，顯而易見(jiàn)，房?jī)r(jià)漲，GDP必定漲，另一方面，政府需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)納稅創(chuàng)收，同時(shí)解決很多社會(huì)問(wèn)題，如農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題。 我們來(lái)計(jì)算一下房?jī)r(jià)中政府和開(kāi)發(fā)商到底賺取了多少利潤(rùn)。 以一個(gè)二線城市的房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)為例。 太原國(guó)土局網(wǎng)站顯示，萬(wàn)科旗下子公司——太原寶佳萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，于2011年3月23日受讓了山西省物資產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司旗下的一宗商住類土地，地塊面積9.57萬(wàn)平方米，總成交價(jià)格為1.96億元。 太原的住房應(yīng)是北方住房，房高2.8米，樓層高20層，兩樓之間距離為56米，面積為60*12平方米，樓間寬6米。如此計(jì)算可建設(shè)11棟的住宅樓，每層住房面積為720平方米，總住房面積為158400平方米，按當(dāng)前樓價(jià)6600元每平米計(jì)算，共價(jià)值10.5億元人民幣。 如此計(jì)算的話，房?jī)r(jià)中，接近20%的利潤(rùn)被土地所占有，按照普遍認(rèn)為的稅費(fèi)占有率20%至30%，接近一半的利潤(rùn)被政府所拿走，剩余的部分還要包括建筑成本，公關(guān)成本，后期宣傳成本等基本的成本，最后才是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)并不是我們想象中的那么多，利潤(rùn)最多的應(yīng)當(dāng)是政府，因?yàn)檎块T(mén)基本屬于零投入，因?yàn)榘ò徇w費(fèi)用在內(nèi)的一些土地轉(zhuǎn)讓中所涉及的費(fèi)用，通常情況下也是開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)，當(dāng)然也會(huì)在土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用中表現(xiàn)。 如上所述，如今房?jī)r(jià)居高不下的根本原因不在于房地產(chǎn)商，而是在于政府，政府的調(diào)控措施屢屢不見(jiàn)效果也是因?yàn)楸Ｗo(hù)自己利潤(rùn)所致?？墒钦畬?duì)于房地產(chǎn)商的利潤(rùn)似乎還是有點(diǎn)嫉妒，因此，很多國(guó)企央企走入，走入了房地產(chǎn)業(yè)，甚至成為了房地產(chǎn)巨頭。 舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司，1993年，北京市什剎海經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司成立，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元人民幣，是西城區(qū)區(qū)屬國(guó)有企業(yè)。1998年，西城區(qū)政府將該公司劃歸北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)公司，成為其全資子公司。2001年，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)公司與其關(guān)聯(lián)公司北京市西單購(gòu)物中心、北京市華遠(yuǎn)國(guó)際旅游有限公司、北京市華遠(yuǎn)金海馬家俱裝飾公司、北京市遠(yuǎn)華生物保健品有限公司共同投資，將什剎海經(jīng)濟(jì)建設(shè)開(kāi)發(fā)公司改制為有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本增至3 億元人民幣，公司名稱變更為北京市華遠(yuǎn)新時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱華遠(yuǎn)地產(chǎn)）。 華遠(yuǎn)地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，任志強(qiáng)，著名房地產(chǎn)商人，北京市政協(xié)委員，曾經(jīng)直言房?jī)r(jià)不會(huì)下降，并不讓任何人都能買(mǎi)起房的知名地產(chǎn)商。被廣大網(wǎng)友稱為第三個(gè)想打的人。 自從房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱起來(lái)以來(lái)，任志強(qiáng)就屢屢“語(yǔ)不驚人死不休”。他直言不諱，言辭犀利而不留情面，常出“雷人之語(yǔ)”，也因此每每成為被罵的對(duì)象，并被冠為“黑心開(kāi)發(fā)商”、“既得利益代言人”，甚至是“全中國(guó)人民第三想打的人”。 數(shù)年口水戰(zhàn)之后，我們卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，任志強(qiáng)的那些“大逆不道”的言論在市場(chǎng)上一一得到應(yīng)驗(yàn)。任志強(qiáng)也許是對(duì)的？他是那個(gè)揭開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真相的人嗎？ 事實(shí)上，作為國(guó)有企業(yè)下屬房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)，甚至于可以稱為高級(jí)公務(wù)員的他，對(duì)政策和房地產(chǎn)走勢(shì)的理解更甚于普通的商人，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的窮人不都應(yīng)該買(mǎi)房的言論，在今天看來(lái)似乎就是事實(shí)，我們有時(shí)候似乎很難接受事實(shí)，可是事實(shí)就是事實(shí)，大部分的中國(guó)人是買(mǎi)不起房的。 我們必須要知道任何國(guó)家都無(wú)法保證讓所有的家庭靠收入自行解決購(gòu)買(mǎi)商品房的問(wèn)題，中國(guó)更不應(yīng)讓所有百姓都購(gòu)買(mǎi)商品房。解決低收入家庭的住房問(wèn)題是政府的責(zé)任，而不是市場(chǎng)的責(zé)任，絕不能用市場(chǎng)化的方式解決“窮人”的住房問(wèn)題。 中國(guó)的政府在嚴(yán)格地控制土地，實(shí)際上限制了供應(yīng)的高速增長(zhǎng)。但需求并不會(huì)因?yàn)楣┙o的減少而減少，中國(guó)恰恰是處于需求高增長(zhǎng)的階段中。如果供不應(yīng)求的現(xiàn)象不能很好地得到平衡和解決的話，房?jī)r(jià)因此而上漲的趨勢(shì)是非常明顯的。 于是政府對(duì)土地的嚴(yán)格控制并不會(huì)起到應(yīng)有的作用，甚至于還要起到相反的作用，土地的緊縮必然導(dǎo)致地價(jià)的飆升，這部分成本在起初是由地產(chǎn)商承擔(dān)的，但是最終的承擔(dān)者必定是消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商所增加的無(wú)非就是周轉(zhuǎn)資金。 所以早期沒(méi)有買(mǎi)房的人都虧了。最初，有些人分不清什么是真話什么是假話，被蒙蔽了。比如說(shuō)房?jī)r(jià)要降了，大家都等著買(mǎi)房，結(jié)果房?jī)r(jià)漲到買(mǎi)不起了。在目前情況下，房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有理由不上漲，不僅如此，宏觀調(diào)控還在助推著這種上漲。 在存在巨大的需求的情況下，招拍掛政策出臺(tái)之后切斷了土地供給的其他來(lái)源，并且其供給量被政府壟斷和限制，使土地供給數(shù)量在不斷地減少。這必然會(huì)產(chǎn)生供求關(guān)系之間的不平衡，造成房?jī)r(jià)隨著土地價(jià)格的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。 政府現(xiàn)在的宏觀調(diào)控正在推漲房?jī)r(jià)這是毋庸置疑，用最基本的經(jīng)濟(jì)原理都可以解釋這個(gè)問(wèn)題，在賣家市場(chǎng)的情況下，只有降低商品價(jià)格，增加商品數(shù)量才能使得市場(chǎng)平衡，而政府的措施似乎更加使市場(chǎng)向著賣家傾斜，賣家更加向著政府傾斜。 房地產(chǎn)商中，財(cái)大氣粗者比比皆是，但是這其中，國(guó)企央企似乎更多，有些企業(yè)，我們甚至于無(wú)法想象它是國(guó)企的下屬單位，正如上面所提到的華遠(yuǎn)地產(chǎn)。2010年就出現(xiàn)過(guò)18家“非主業(yè)”央企退出地產(chǎn)界，但是還有很多“主業(yè)”央企呢？政府似乎拿著老百姓的錢(qián)瘋狂的賺取老百姓的錢(qián)，而且讓你毫無(wú)反抗之力，央企和國(guó)企在國(guó)內(nèi)大范圍各行業(yè)投資，我們的生活已經(jīng)在不知不覺(jué)中被國(guó)企壟斷了大部分。 所以說(shuō)，政府的措施不僅不會(huì)緩解人民買(mǎi)房難，住房難的問(wèn)題，甚至于加深了沒(méi)房住的社會(huì)問(wèn)題。 目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫已成為事關(guān)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)住房具有消費(fèi)品和投資品雙重屬性。作為消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標(biāo)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間，中國(guó)目前全國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京、廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。 作為投資品而言，房?jī)r(jià)與房租比是公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)投資價(jià)值的主要指標(biāo)，近年來(lái)中國(guó)房租上漲幅度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)前中國(guó)租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴(yán)重地區(qū)甚至在1000以上，而國(guó)際警戒線為200。 可見(jiàn)，無(wú)論是作為投資品還是消費(fèi)品，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已十分嚴(yán)重。 政府當(dāng)前面臨著兩難選擇：對(duì)房地產(chǎn)泡沫如果不加控制，最終大到不可收拾，將重蹈日美的覆轍，帶來(lái)災(zāi)難性的后果，甚至引發(fā)中國(guó)式金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)；如果調(diào)整力度過(guò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)由升轉(zhuǎn)降，又可能會(huì)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨新的困境。對(duì)此，調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策、尋求有效抑制泡沫的系統(tǒng)性解決方案已迫在眉睫。 政府想要解決房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題，首先要控制房地產(chǎn)成本價(jià)格，其中土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用首當(dāng)其沖，降低土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，同時(shí)進(jìn)行公示，讓老百姓知道地價(jià)降了房?jī)r(jià)一定要降，給老百姓信心，給老百姓希望。 其次，降低稅費(fèi)，減少稅費(fèi)項(xiàng)目，其實(shí)稅收也是像生意一樣，薄利多銷而已，稅費(fèi)的減少并不代表總收益就一定減少，即便是減少也要比房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)后對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊要小的多。 同時(shí)對(duì)有關(guān)的政策進(jìn)行約束和規(guī)定，不要用不準(zhǔn)確或者低可行性的條款調(diào)控房?jī)r(jià)，如果房?jī)r(jià)高了稅費(fèi)項(xiàng)目增加，那么房?jī)r(jià)低了稅費(fèi)項(xiàng)目會(huì)減少嗎？我們必須對(duì)降價(jià)后的政策提前制定，如果房?jī)r(jià)突然下跌，沒(méi)有政策的及時(shí)約束，那么房?jī)r(jià)的反復(fù)或者是雪崩式的暴跌，都對(duì)百姓生活無(wú)易，也對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)易。 解決房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂問(wèn)題，杜絕國(guó)企央企進(jìn)行任何形式的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，杜絕國(guó)企央企那老百姓的錢(qián)掙老百姓的錢(qián)這樣的事情的發(fā)生，如果大多數(shù)的人意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，社會(huì)問(wèn)題必然爆發(fā)。 杜絕過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，全國(guó)空置住房數(shù)量6000萬(wàn)余套，如此多的空置住房尚無(wú)人居住，為何還要開(kāi)發(fā)新的樓盤(pán)呢，政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效限制。 其實(shí)，最根本的解決辦法是降低地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)中的占有率，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)，降低國(guó)企央企在全國(guó)市場(chǎng)中的控制和壟斷作用，加大對(duì)國(guó)企央企資金控制，同時(shí)對(duì)政府稅收的支出分配情況進(jìn)行公示。 中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)接近破裂的邊緣，許多數(shù)據(jù)顯示，對(duì)比中日地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，2011年似乎就是中國(guó)地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的日子。
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作品專業(yè)信息
撰寫(xiě)目的和基本思路
- 房?jī)r(jià)虛高已經(jīng)成為了一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題，政府似乎也沒(méi)有有效的手段來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，與很多國(guó)家房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)時(shí)的數(shù)據(jù)及時(shí)間做個(gè)比較，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫似乎馬上就要破滅，所以急需找到問(wèn)題的本質(zhì)和提出解決的辦法。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 本文不再像以往媒體或?qū)＜夷菢訌拈_(kāi)發(fā)商身上找原因，而是從政府身上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并分析問(wèn)題的原因，從根源上解釋房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 從政府身上找到了房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題以后，有助于政府進(jìn)行調(diào)控，從而控制房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展。
作品摘要
- 房地產(chǎn)泡沫的破滅似乎近在眼前，政府更是無(wú)力改變這個(gè)局面，房地產(chǎn)商正在緊縮自己的經(jīng)營(yíng)范圍，是什么造成了如今房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀？一方面政府行為的促進(jìn)，一方面房地產(chǎn)商對(duì)利潤(rùn)的瘋狂追逐，一方面炒房者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂(lè)觀估計(jì)，一方面老百姓對(duì)屬于自己的家的渴望，這其中起到關(guān)鍵作用的是誰(shuí)？就是政府??????
獲獎(jiǎng)情況及評(píng)定結(jié)果
- 無(wú)
參考文獻(xiàn)
- 無(wú)
調(diào)查方式
- 問(wèn)卷，網(wǎng)絡(luò)
同類課題研究水平概述
- 無(wú)
